审判人员语言技巧之研究
技巧，即巧妙的技能。审判人员的语言技巧，就是指审判人员巧妙地使用语言的技能，也就是审判人员巧妙地掌握和运用语言进行口语表达的能力。审判人员在审判活动中口语（言辞）表达能力的好坏，不仅关系到审判活动的质量，更关系到人民法官的形象以及国家法律的尊严。因此，笔者根据从事二十多年来审判活动工作的经验，对审判人员语言技巧谈谈肤浅的体会。
一、言辞要合法
言辞，即口头言辞，也就是讲话，是指表达说话意思的词语。一般人的口头言辞都要求符合以下几个要求：
（一）口头言辞要求准确，即要求言辞标准确切。标准，即规范，言辞标准包括说话规范化和言辞规范化两个方面的内容。说话规范化，是指讲话时要求用普通话。所谓普通话就是以北京语音为标准音，以北方话为基础方言，以典范的现代白话文著作作为语法规则的语言，是汉民族的通用话。普通话不等于北京话或北方话。近百年来，普通话广泛地吸取了其他方言中的成分，比任何方言更丰富、更完整，也更准确。言辞规范化，是指选取用口头言辞要能够表达口语内容。确切，就是确实，贴切的意思。口头言辞要做到确实、贴切，就必须：（1）选用言辞要因对象而异。包括对象的身份、年龄、性别、职业与职务、文化修养、性格、受好，以及与说话者之间的关系等。（2）选用言辞要因目的而异。包括直接目的与间接目的。（3）先用言辞要因场合而异。包括相对固定的场合，临时性场合，特殊场合等。（4）选用言辞要因时间而异。包括正常时间、法定时间，非常时间等。（5）选用言辞要因内容而异。包括政治性的、宣传性的、知识性的和生活性的等等。
（二）口头言辞必须鲜明，即要求口头言辞必须简洁、明了。简洁，即简单、干净。口头言辞要做到简单、干净，就必须：（1）尽量选用质朴的话，而不选用虚妄的话；（2）尽量选用简短的话，而不宜选用冗长、?余隆⒐?谒鏊楹退嬉庵馗吹幕埃?约安槐匾?目谕缝?龋唬?）要求选用干净的话，而不宜选用拖泥带水和枝横蔓生的话以及脏话、粗话等。明了，即清晰、明白。口头言辞要做到清晰、明白，就必须：（1）要选用合逻辑的话，而不宜选用语无伦次，诘屈聱牙的话；（2）要求选用通俗易懂的话，而不要选用晦涩的话和做法作高深的话，更不能选用不通用的方言、土话、黑话等。
（三）口头言辞要求生动，即要求口语形象、含蓄与感人。口语要想形象感人，就必须：（1）要注意选用形象、生动、富有哲理的话，而不宜选用套话、僵死的话或已淘汰的，没有生命力的话。（2）要求选用富有感染力的话，而不宜选用富丽堂皇、虚无飘渺的话。要想口语含蓄，就必须：（1）要注意选用辞近、意远，婉转的话，而不宜选用类似小和尚念经，有口无心的话；（2）要注意选用深沉、刚柔结合的话，而不宜选用一味追求缠绵、柔情蜜话的话。
审判人员的言辞，除了要求符合上述一般人的口头言辞的要求外，还要求言辞合法。因为审判人员是代表人民法院审判刑、民事等案件的，审判员人员的言辞就是代表人民法院讲的、是国家法律的体现。具体地说，审判人员的言辞要合法，包括以下三层含意：
（一）使用言辞的顺序，要符合法律规定的诉讼程序，要注意在哪个诉讼阶段，就使用哪个诉讼阶段的言辞。而不能在开庭审理阶段，就使用法律审理完毕时的言辞；也不能在法庭调查阶段，就叫诉讼双方去辨论；更不能在案件审理阶段，就告诉当事人案件处理的结果。
（二）审判人员的言辞不能违背法律。在法庭开庭审理案件时，审判人员就不能说“把律师押下去”或“把证人押上来”之类的话。
（三）有法言法语可用的，则不能用普通言辞。例如，到法院去起诉，通常人们会说去打官司。但审判人员在进行审判活动时，只能说“原告向人民法院起诉起诉是正当的。”而不能说：“原告人向人民法院提出打官司是正当的。”
审判人员在进行口语表达时，使用口头言辞要讲究以下几个方面。
其一，要讲究辞旨，即话话的目的和选用的词语要求完全一致。例如：叙述犯罪事实的要选用陈述语词；驳诘的要选用论辨语词；判决主文则要选用法言法语等。
其二，要讲究辞气，辞气即言辞气度，也就是指言辞的气魄和表现出来的度量。《史记·鲁仲连邹阳列传》载有：“曹子以一剑之任，枝恒公之心于坛坫之上，颜色不变，辞气不悖。”审判人员在审判工作中使用口头言辞必须讲究辞气，要尽量做到在不同的场合，对不同的对象能用不同的辞气进行言辞表达。例如，审判人员在选用口头言辞时，该用婉转语词时就不应用刺激语词；反之，该用刺激语词时，则不宜选用婉转语词了。
其三，要讲究辞致，所谓辞致，即说话选用的言辞，要讲究背景，场合和情感，声调等。如，审判人员在法庭上对被告人的发问，对初犯青少年与对间谍特务的发问必须讲究背景、场合、情感、声调等，对他们的发问应有所不同。若眉毛胡子一刀剃，就势必达不到发问的目的。
其四，要讲究辞序，辞序即词序。我们说话用的言辞要有头有脑，法言法语要规范，而不得任意颠倒语词相对的固定结构。例如，人犯与犯人、犯罪与罪犯、本件和原件核对无异和原本与本件核对无异等不得颠倒，如果颠倒了它们的词序，其意义也就变了。
其五，要讲究辞色，辞色即说的话与说话的神态。审判人员在日常工作中，应针对不同的说话对象而选用不同的词色。例如，找十六、七岁的被害少女谈话和谈话时的神态，应与审判长对杀人犯罪宣判时的言辞和神态有天壤之别。
从当前审判人员口语表达的实践来看，在运用口头言辞方面，应着重注重以下几点。
其一，口头言辞应注意规范。审判人员平时应注意养成使用口头言辞规范化的习惯，这样既有利于树立审判人员的威信，又能体现审判人员言辞的力度感。如果审判人员在平时不注意自己的口头言辞规范化问题，其言辞往往就会混同于老百姓的言辞。例如，一位审判人员在法庭调查时，问双方当事人，是这样的：“你们打群架的时间，是用什么家什打的？”在这里，“你们”应由当事人的姓名代替，“打群架”应改成殴斗，而“家什”则应改成凶器或工具。
其二，选用口头言辞要注意准确。准确，是审判人员使用言辞的生命。审判人员使用的言辞不准确，不仅有损于人民法院的威信，而且会直接影响人民法院审判案件的质量和效率。例如，一位审判人员在法庭上说：“被告人刘××在大桥底下的高粱地里，将女青年××强奸了。”被告人辩解道：“我没有在大桥底下的高粱地里强奸她。大桥底下有水，没有高粱地。”经查，被告人刘××是在大桥南侧河套的高粱地里将女青年×××强奸的。又如，一位审判人员在法庭上说：“被告人×××家有妻子四人。”被告人在法庭上辩解道：“我没有四个老婆。”还如，一位审判人员在法庭上说：“……更为严重的是：被告人竟惨无人道地将耕牛活活杀死！”真叫人啼笑皆非。再如，一位审判人员说话：“……自行车、羊毛毯、钢笔、介绍信等物，价值一千一百余元。”不知这位审判人员是怎样把“介绍信”的价值折算出来的。
其三，选用口头言辞要注意明了。口头言辞要求明了，是由审判人员的性质和任务所决定的。一般地说，若非策略上的需要，审判人员在审判工作中都应当说明明白白、清清楚楚的话。审判人员选用了明了的言辞不仅有利于言语的迅速交流，而且能显示出审判人员的作风精明、干脆、利落。反之，如果审判人员使用的口头言辞叫人丈二和尚摸不着脑，就必然会影响审判工作的质量和效率。
例如，一位审判人员在法庭上说：“被告人×××，男，五十三岁，汉族，××市××县人，原系上海无专厂职工，……”。“上海无专厂”究竟是什么厂，别人不知道。
又如，在一起离婚案件中，原告人叫马××，被告人叫牛××，被法院依法判决离婚。审判员在庄严的法庭上高声宣读判决书的事实部分时说：“婚后……牛马感情不合，以至于最后发展到感情完全破裂。”听到这里，听众不禁要问：“牛和马的感情合或者不合与法院何干？”
其四，选用的言辞要注意庄重。审判人员使用的口头言辞要求庄重，是审判人员特有的品格和具体体现之一。庄重的言辞，才能显示出审判口语的威慑力和打击力，任何轻浮、污秽的言辞都是审判口语必须摒去的。
例如，一位审判人员在法庭上说：“被告人×××狂叫‘快来看，有看勿看猪头三’……。”这是一流氓叫过路人来看被他撕下衣服的女青年上身，但审判人员在庄严的法庭上去引用了。
又如，一位审判人员说：“被告人丁××自××年×月以来，与王××奸恋不止，双宿双飞，黑夜白天引诱求欢，对王的十三岁幼女张××连续奸淫十月，并同期与其母家插奸淫。”在这里，不健康、言辞错、逻辑错的话，审判人员在法庭上也念了。
再如，一位审判人员说：“……于是双方发生争吵和谩骂，罪犯刘××喊：”烂狗污，过来，给我打。“与定罪量刑无关的绰号本不应出自审判人员之口。
还如，一位审判人员在叙述被告人的犯罪事实时说：“被告人×××利欲熏心，别有用心，厚颜无耻，四处活动，大肆贪污，接受贿赂，一毛不拔，为自己营造安乐窝。”不庄重地乱用四字格的言辞，只会混淆罪与非罪，此罪与彼罪的界线。
其五，不要说错法言法语。善于选用法言法语进行口语表达，可以说是审判人员进行审判工作时专业水平高低的体现。一般地说，在审判工作中，凡是有法言法语可作的，审判人员都应用法言法语，而且要争取多用、用好法言法语，因为法言法语本身就是审判口语中的重要武器之一。但在实践中，有的审判人员往往把一些法言法语说错。例如：把“紧急避险”说成“紧急避难”；把“着重调解”说成“调解为主”；把“宣判无罪”说成“不给被告人刑事处分”；把“法定代表人”说成“法定代理人”，把“拘留、逮捕”说成“抓捕”；把“起诉”说成“诉讼”，把“人犯”说成“犯人”；把“自首”说成“坦白”；把“没收财产”说成“退赔”；把“无罪释放”说成“免除刑罚”；把“供认不讳”说成“供认不会”等等。
综上所述，我们审判人员只要在实践中多用、善用言辞，做到五个讲究，五个注意，并不断地积累审判工作中常用的言辞，就能逐步地掌握使用口头言辞的规律，日积月累就能应用自如了。
二、表达言的音词要求平稳
音调，是指口语表达的声音与语调。审判人员在审判活动中进行的口语表达，直接关系到他们所进行的审判活动的质量和效果，关系到诉讼当事人的切身利益，甚至决定了他们的前途与命运。因此，审判人员所讲的话，一定要让对方听清楚。如果审判人员在讲话时太激动、音调忽高忽低、讲得太快、或者讲得不连贯，都会影响讲话的效率，都有可能使对方听不清楚，从而影响审判活动的质量和效率，影响当事人的利益。而要想自己讲的话能让对方听清楚，就必须注意用平稳的音调讲话。具体地说，审判人员讲话要注意以下几点：
（一）以让对方听清楚为原则。如果审判人员讲的话对方没有听清楚，那就等于没讲。这不仅会影响审判活动的质量和效率，而且影响国家法律的正确实施，有时还会影响到当事人的切身利益。因此，当对方没有听清楚自己的讲话时，就要用平稳的语调、再重复一次，直到对方听清楚了为止。
（二）讲话时以中音为主。这是音调定位问题，如同歌唱演员有男女高、中、低音之分一样。审判口语的音强问题，根据司法审判工作的实践经验来看，常规情况下都应以中音为主。因为在常规情况下，审判人员都是在一个小厅内或一个单间里讲话，既不必大喊大叫，也不能有气无力。只要说与听或问与答的音调适中即可。
（三）以平直调为主，也兼顾其他语调。审判中的口语表达非同儿戏，它既不同一般性的行业用语，也不同于同志间的交谈用语，而是一件极为严肃的工作。正因为如此，平直调就成了审判口语的基调。平直音调能符合审判口语的郑重与庄严性的要求。
但是，审判口语并非全部是你问什么，对方就完全按照你的意图回答什么。因此，审判口语也不排除有时也用高升调、降低调或曲折调等。
（四）以中等语速为主。语速适中是审判口语表达内容的需要。由于对象的年龄、文化、教养以及健康状况等不一，刑事、民事案件的性质也不一样，用过快或过慢的语速都不是常规状态下的对象所能承受的。用中等语速进行审判口语表达，既不会造成对方因过度紧张而说不清楚，也不会因为对方听不懂、或听不见而无法回答问题。但是，审判口语以中等语速为主，也不排除有时根据需要以快速或慢速表达口语。
（五）以上连续为主，兼用必要的停顿。审判口语，在一般情况下，都是事先有准备的。有些内容口语表达事先还准备了二套以上的表达方案。因此，在进行口语表达时，应首先按原定的计划实施。也是说，进行口语表达要以连续为主，而不必说说停停，更不能毫无准备，临时想一句说一句。当然，以连续为主的审判口语，也是有节奏的。同时，审判口语虽以连续为主，但也不排除必要的停顿，乃至有时的故意停顿。
上述五个方面的要求并不是孤立的，而是彼此关联、相互渗透的。
要想使自己口语表达的音调符合审判工作的要求，除了多掌握有关语音知识在实践中丰富自己的智慧之外，还需要注意练音，以便能用发音部位变化，提高音调的纯厚、质朴的情感。练音可以采用以下方法，通过以下几种途径来进行。
（一）掌握音色的四要素：音高、音长、音重、音质。
（二）经常进行默读、朗读、快读训练。
（三）采用游泳，加强深呼吸等方法，增大肺活量，以利发音。
（四）多唱歌，多听广播员讲话，尤其要听具有审判口语才能的人的审判口语表达。
三、口语表达的态势要得体
态，指神情动态；势，指仪表姿势。态势，在这里专指口语表达中使用的神态、动作、姿势以及相应的容貌、举止等。
审判口语的态势，不同于以手势等代替说话的“哄语”，也不同于以手势等表演出思想感情的演戏手势，更不同于平常学习、工作、生活中配合的手势及各种姿态。审判人员是代表人民法院进行审判活动的，因此，他们口语表达的态势直接关系到人民法官的威信，关系到法庭庄重与严肃的气氛能否形成。审判人员进行口语表达的态势一定要得体，一定要与人民法官的身份和人民法庭庄严的气氛协调。审判人员进行审判口语表达的态势，一定要注意以下几个问题：
（一）力求少而精。一般来说，在进行审判口语表达时，需要用态势来配合的不多。审判人员在审判活动中的态势变化不多，有些动作的态势是有规定的，有的态势是很单一的。例如：在容貌上，都着统一的服装，用不着花心思；男女发型及男同志的胡须都要符合身份。在姿势上，一般都有预先规定，如指挥法庭辩论要坐着，在宣读判决书时要站着。在神态上，一般不需要丰富的表情和面部的肌肉变化，就是眼睛，也不需要变化无常。在动作上，尤其是在法庭上，一般不需要较复杂而又繁琐的动作。审判人员在进行口语表达时，只有在必须使用态势语言加以解决、说明时，才能使用态势语言。
（二）力求审慎。例如，在法庭审讯时出示证据，当然要用手，但手拿证据的部位、方向、距离、高低等，都应以被告人及其他有关人员能看清为止，而不必照顾“左邻右舍”。在宣读判决书时，目光不能到处乱扫，更不得摇头晃脑。如果在法庭上随意走动、谈天说地，既有损人民法官的身份，又与人民法庭的庄严气氛不相协调。因此，审判人员在进行审判活动时作出每一个动作，都要审慎，绝不允许在法庭上乱说乱动，谈笑风生。
广元市人民政府关于印发《广元市物业管理暂行办法》的通知
四川省广元市人民政府
广府发〔2006〕25号
广元市人民政府关于印发《广元市物业管理暂行办法》的通知
各县、区人民政府，市级各部门，市经济开发区管委会：
《广元市物业管理暂行办法》已经市政府常务会议讨论通过，现印发你们，请遵照实施。
二○○六年八月二十九日
广元市物业管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的人居生活、工作环境，根据《物业管理条例》规定，结合本市实际，制定本暂行办法。
第二条 本市行政区域内物业管理及相关活动适用本办法。
第三条 物业管理活动应当遵循业主自决、自律的原则，业主权利相一致的原则和维护公共秩序的原则。实行公开、公平、公正的市场竞争机制；鼓励物业服务活动向市场化、专业化、规范化方向发展。
第四条 广元市规划和建设局是本市物业管理的行政主管部门，负责对全市物业管理活动的监督管理。
县（区）房地产行政主管部门是本辖区物业管理的行政部门，负责对辖区内的物业管理活动的监督管理。
第二章 业主及业主大会
第五条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约，业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员并享有被选举权；
（六）监督业主委员会工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权、监督权和按其应有比例的收益权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理；
（十）请求停止侵犯业主共同利益的行为；
（十一）法律、法规规定的其他权利。
第六条 业主在物业管理中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；
（三） 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；
（四） 按照规定交纳专项维修资金；
（五） 按时交纳物业服务费；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分办法由市房地产行政主管部门另行制定。
第九条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主在业主大会会议上的投票权，属于住宅类物业的，一户为一票；属于非住宅物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计算为一票，但是，业主公约对投票权有约定的，从其约定。单户不足一百平方米或者按照业主公约约定不足一个投票权单位面积的，计为一票。
第十条 业主委员会由业主大会选举产生。
物业已出售的建筑面积达到百分之五十以上或物业自首次出售之日起已满二年的，应由建设单位在物业所在地房地产行政主管部门指导下，组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第十一条 业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定房屋专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）决定共用部位收益的管理、使用和分配；
（六）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（七）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
第十三条 业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十五条 召开业主大会会议，应当于会议召开以前15日通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十六条 业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应为单数。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生，每届任期不超过三年，可以连任。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任是业主委员会的代表人。
第十七条 业主委员会履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）对业主公约、业主大会议事规则，提出修改意见；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同；
（四）拟订物业共用部位收益的管理、使用和分配方案；
（五）拟订物业维修资金的使用和续筹方案；
（六）组织物业共用部位维修、更新、改造的竣工验收；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同情况；按照业主公约或业主大会议事规则的规定，定期向业主大会报告物业管理情况和房屋专项维修资金的使用情况；
（八）听取业主、使用人的意见和建议，协调业主、使用人与业主委员会或物业管理企业的关系；
（九）根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼；
（十）监督业主公约的实施；
（十一）业主大会赋予的其他职责。
第十八条 经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议决定，并以书面形式在物业管理区域内公告，并到房地产行政主管部门备案。
第十九条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（三）因疾病等原因丧失履职能力的；
（四）被判有犯罪行为的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格从终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第二十条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第二十一条 业主委员会做出决定，必须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第二十二条 业主委员会每年应至少召开一次会议；经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
第二十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内公示。
第二十四条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第二十五条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项做出约定。
第二十六条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地的房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十七条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第三章 物业管理企业
第二十八条 物业管理企业应当具有独立的法人资格，经工商登记注册，并取得物业管理资质等级证书后，方可从事物业管理服务活动。
省市外物业管理企业进入本市行政区域内从事物业管理服务活动的实行备案制度，应当持营业执照、资质证书和有关资料到当地房地产行政主管部门办理资质登记备案手续。
物业管理企业应当按资质等级规定的范围承揽物业管理业务。
从事物业服务活动的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
第二十九条 物业管理企业享有以下权利：
（一）按照国家规定的技术标准和行业规范、物业服务合同进行管理，提供专业化服务；
（二）起草物业管理区域共用部分的使用要求、注意事项和物业服务制度，经业主委员会审查同意后适时公告；
（三）依照物业服务合同和有关规定收取服务费用；
（四）依据法律、法规规定、物业服务合同约定享有的其他权利。
第三十条 物业管理企业应履行下列义务：
（一）履行合同、提供相应的物业管理服务；
（二）接受业主、业主委员会的监督；
（三）定期向业主大会、业主委员会报告服务合同履行情况；
（四）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准；
（五）接受有关部门和行业协会的监督管理；
（六）协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域公共秩序；
（七）不得擅自改变物业管理区域内共用部位的用途；
（八）不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动；
（九）不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；
（十）法律、法规规定的其它义务。
第四章 前期物业管理
第三十一条 新建物业的建设单位在申请办理预售之前，应当以招投标方式选聘物业管理企业进行前期物业管理，被选聘的物业管理企业应当向物价管理部门申报前期物业服务收费标准，签订前期物业服务合同，合同期限不得超过三年。
当第一届业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自行终止。
第三十二条 新建物业的建设单位应当在物业销售前，依照建设部制订的业主公约示范文本拟订业主临时公约，报物业所在地房地产行政主管部门备案。
新入住的业主和使用人应在办理有关入住手续的同时，签署业主临时公约。首次业主大会制定并通过业主公约后，业主临时公约即行失效。
第三十三条 新建物业销售时，建设单位应将业主临时公约、前期物业服务合同作为房屋销售合同的附件。
第三十四条 建设单位应当将前期物业服务合同在订立之日起十五日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案并在物业管理区域内公示。
第三十五条 建设单位应当与其选聘的前期物业管理企业进行物业管理交接验收，按本办法第四十六条向物业管理企业移交物业管理用房和相关资料。
第三十六条 新建物业交付使用时，除物业销售合同、前期物业服务合同另有约定的外，物业管理企业不得向物业买受人收取任何费用。
第三十七条 建设单位必须按以下标准提供物业管理用房，在规划设计条件中予以明确。
（一）项目建筑面积低于1万平方米（含1万平方米）的小区不少于50平方米；
（二）项目建筑面积在1万平方米以上至4万平方米（含4万平方米）的小区按总建筑面积的5‰；
（三）项目建筑面积在4万平方米以上的小区按总建筑面积的4‰。
物业管理用房不予出售，其权属属于全体业主所有，竣工验收后即交付使用。
第三十八条 建设单位应当按照国家规定和物业销售合同约定的保修期间、保修范围，承担物业的保修责任。
第五章 物业管理服务
第三十九条 业主大会依法通过公开选聘物业管理企业管理物业。物业管理企业应当与业主委员会和业主签订物业服务合同。一个物业管理区域只能由一个物业管理企业实施物业管理。
第四十条 物业管理企业可以接受业主委托，提供特约服务，特约服务的内容和费用由当事人自行商定。
第四十一条 物业服务合同应当包括下列内容：
（一）委托方和受托方的名称、住所；
（二）物业管理区域的范围和管理项目；
（三）物业服务的事项；
（四）物业服务的要求和标准；
（五）物业服务的费用；
（六）物业服务的期限；
（七）违约责任；
（八）合同终止和解除的约定；
（九）当事人双方约定的其他事项；
（十）争议的处理方式。
当事人可以参照使用国家制定的《物业管理服务合同》示范文本订立合同。
第四十二条 物业服务合同中当事人应当约定以下事项：
（一）共用部位的维修、养护和管理；
（二）共用设施、设备的维修、养护运行和管理；
（三）公用绿地、花木的养护与管理；
（四）公共环境卫生的维护；
（五）交通秩序与车辆停放的管理；
（六）公共秩序、小区物业安全的维护；
（七）与物业相关的工程图纸、住户档案资料的管理；
（八）室内装饰装修的管理；
（九）其他物业管理事项。
第四十三条 物业管理服务合同签订前，业主委员会应将物业管理服务合同草案，在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，提交业主大会通过。
第四十四条 物业管理企业应当在物业服务合同订立或变更之日起十五日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案并在物业管理区域内公示。
第四十五条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会或建设单位办理物业验收手续。
第四十六条 实施前期物业管理时，开发建设单位或者公有住房出售单位向物业管理企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养技术资料；单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网、工程竣工图等竣工验收资料；
（三）房屋质量保修和房屋使用说明文件；
（四）物业管理用房的资料；
（五）物业管理所必需的其他资料。
业主大会决定选聘的物业管理企业实施物业管理时，由业主委员会向物业管理企业移交上述规定的资料及其他相关资料。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业，物业管理企业之间应在合同签订之日起10日内办理交接手续。
第四十七条 物业服务合同终止时，物业管理企业除应将第四十六条第一款规定的资料和物业管理用房移交给业主委员会，同时还应移交下列资料：
（一）业主档案资料；
（二）公共用房、共用设施设备的明细表，以及大型的维修记录。
第四十八条 物业管理企业应当依照法律、法规规定和物业服务合同的约定，尽职尽责做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业应采取适当措施防止证据消失和损失扩大。
第四十九条 物业管理企业可以委托有相应资质的企业或个人完成物业管理区域内的专项服务，但不得将物业服务合同义务的主要部分或全部转移给第三人，因转移造成的损失由物业管理企业承担。
第五十条 经业主大会决定，业主委员会可依法或根据合同约定解除物业服务合同。
业主委员会解除物业服务合同的，应当及时通知物业管理企业。合同自书面通知送达对方时解除。物业管理企业有异议的可按双方约定的争议处理方式或通过司法程序予以解决。
第五十一条 房地产行政管理部门应当建立物业管理投诉受理制度。
第六章 物业服务收费
第五十二条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。物业服务收费标准及收取方式由当事人在物业服务合同中约定。
物业管理服务收费，住宅实行政府指导价，非住宅实行市场调节价。
第五十三条 物业交付业主使用前或未出售的物业，物业服务费由建设单位全额交纳；物业交付业主后，由业主按照物业服务合同约定全额交纳。
物业服务收费管理办法由市物价局会同市规划和建设局另行制定。
第五十四条 物业管理企业应当根据国家有关规定，向物价部门申领经营性收费许可证，实行亮证收费。
物业服务费由物业管理企业按照物业服务合同的约定向业主收取。业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费的，从其约定。对物业服务合同未约定的其他收费项目，业主有权拒绝缴纳。 已按照本办法向业主或者使用人收取物业服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
第五十五条 供水、供电、供气、有线电视等企业应当向最终用户收费。
第七章 物业的使用和维护
第五十六条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌；
（二）擅自改变物业自有部位、部分共用部位、全体共用部位既定用途；
（三）违章搭建、改建或以其他方式改变物业自用部位和共用部位；
（四）损坏物业共用设施、设备及场地，擅自移动共用设施、设备；
（五）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；
（六）排放各种污染物、恶臭物、有毒、有害物质或者产生超过规定时间或规定标准的噪声；
（七）未经有关许可设置营业摊点；
（八）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（九）业主公约和物业服务合同禁止的其他行为。
第五十七条 业主委员会或物业管理企业应当对业主或使用人使用物业的行为进行指导和监督，发现违反法律、法规及本办法规定的行为，应当及时制止。
第五十八条 业主或使用人对自有部位进行装饰、装修，应当向物业管理企业申报登记，并应遵守《住宅室内装饰装修管理办法》的规定。
物业管理企业应当将装饰、装修工程的禁止行为和注意事项告知装饰、装修企业。
第五十九条 任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部位。
因物业维护或公共利益需临时占用，应当事先告知业主委员会、物业管理企业，并在业主委员会或物业管理企业许可的合理期限内恢复原状；造成损失的，应当承担赔偿责任。
第六十条 利用共用部位进行经营性活动的，应当经业主大会同意。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定作用。
第六十一条 物业自有部位危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，自有部分所有人应当及时修缮、维护或采取防范措施。经业主委员会或物业管理企业通知后，在合理期限内仍未进行修缮、维护或采取防范措施的，由业主委员会或物业管理企业进行修缮、维护或采取防范措施，其费用由自有部位所有人承担。
物业共用部位危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，业主委员会或物业管理企业应当进行修缮、维护或采取防范措施。
第六十二条 物业因第三人原因需要维修的，第三人应当及时维修。第三人未及时维修，给业主造成损失的，应承担赔偿责任。
物业管理企业应当通知第三人进行维修，在合理限期内第三人未进行维修的，物业管理企业应当进行维修，其费用由第三人承担。因第三人拒不承担责任的，通过协调、仲裁、诉讼等途径予以解决。
第六十三条 供水、供电、供气等企业，应当承担物业管理区域内最终用户计量表前的相关管线和设备设施维修、养护的责任。
第六十四条 物业自有部位、共用部位进行维护、更新和改造时，相关业主负有协助的义务。
第六十五条 业主应当按照规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、管理、使用办法另行制定。
第八章 法律责任
第六十六条 物业管理企业不履行、迟延履行物业服务合同约定的义务或履行不符合约定的，应承担违约责任。
第六十七条 物业管理企业在处理物业管理事务的活动中侵犯业主合法权益的，应承担相应赔偿责任。
第六十八条 物业管理企业有下列行为之一的，由房地产行政主管部门根据《物业管理条例》的规定予以处罚。
（一）未取得资质证书从事物业服务活动的；
（二）擅自改变物业管理用房用途的；
（三）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施；
（四）擅自将物业服务合同中的全部或主要业务转移给第三人的；
（五）擅自设立收费项目或提高收费标准的；
（六）物业服务合同终止或解除后，未依照本办法第四十七条规定办理移交的。
第六十九条 业主委员会主任、副主任、委员履行职务时违反法律、法规或者业主公约、业主大会议事规则的规定，侵犯业主权益，给业主造成损害的，应当承担赔偿责任。
第七十条 业主、使用人违反业主公约和物业服务合同规定的，应承担相应的民事责任。
第七十一条 违反本办法第五十六条、第五十九条规定情形之一的，业主委员会或物业管理企业应报请物业所在地房地产、规划、城监、环保、公安等行政执法部门依法处理。
第七十二条 建设单位或房屋出售单位有下列行为之一的，由物业所在地房地产行政主管部门按照《物业管理条例》的有关规定予以处罚。
（一）未按第三十七条规定提供物业管理用房的；
（二）新建物业未依照本办法第四十六条第一款规定向物业管理企业交接验收、移交物业资料的；
（三）未按本办法第十条规定要求组织召开首次大会选举产生业主委员会的；
（四）擅自处分属于业主共用部位共用设施设备的所有权或使用权的，未按设计要求完善共用设施设备的。
第七十三条 房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章 附 则
第七十四条 本办法自发布之日起施行。
附：本办法所称物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主或业主委员会和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称前期物业管理：是指房屋自售出之日起至业主委员会签订的《物业管理合同》生效止的物业管理。
本办法所称物业管理用房：是指为整个物业管理小区配套的、满足物业管理需要的物业管理企业办公用房、门卫值班室、监控室、业主委员会用房、物业储藏用房等配套用房。
本办法所称共用部位是指由多个产权所有人共同拥有时，其共用的房屋和设施设备。
本办法所称共用部位是指由多个产权所有人共同拥有时，其主体承重结构部位和共用面积所构成的部位。