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规避风险,理性维权/田冲

时间:2024-07-02 23:39:45 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8319
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规避风险,理性维权
——田 冲
商品房作为一类特殊的商品,消费者在购买时更应谨慎,其投资之大,情况之复杂更非一般商品可比!有甚者倾其一生供养房子,只为有一席落脚之地。商品房的种类很多,分为住宅类商品房和非住宅类商品房。住宅类又分为好多种,在此我们仅就与大家联系最密切,也最容易产生问题的新住宅类商品房的买卖中存在的情况做一简要剖析,以期能为消费者的理性消费和维权提供一些帮助。
笔者拟从新住宅类商品房买卖的全过程进行剖析:
一、签约前
1、开发商层面上
(1)在广告宣传上的做法:广告是一种要约邀请,但是明示的、具体确定的部分应当视为要约!
a.违法宣传:开发商在没有取得商品房销(预)售许可证的情况下,不得发布房地产广告信息,但是开发商违规操作,在没有取得甚至是不可能取得上述许可证的情况下进行广告宣传。
b.虚假承诺:一种是为了吸引消费者前来购房,而作的根本不可能兑现的承诺,其实是一种欺诈;另外一种是对未来未完工的设施的承诺,但是仍然是看不到的。
(2)看房
a. 现房:实地去看,可能会让购房者看同户型不同的楼层的房子,要不然就是看到和购房者准备要买的房子房号不同、户型也不同的房子。
b. 期房:不让看户型图、规划图、五证情况不说明,故意隐瞒土地性质、用途、在建工程的抵押情况等,以至于欺诈。
2、购房者方面的应对措施。
a.要考察广告宣传的内容与实际的情况是否一致?可以实地去考察,现房一定要看到房子,看配套设施等,要看到实实在在的东西,还可以参考开发商的信誉度和成功案例。
期房就只有通过户型图、规划图等方面来了解,最重要的要了解土地及在建工程的情况:土地是否是出让土地、是否是住宅用地、在建工程是否抵押及开发商的还款情况。必要时可以委托律师来调查。
b.了解房价:了解区域房价、了解地段房价、了解不同户型、不同公共配套设施、不同品牌的价格!
c. 一定要五证齐全。国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证。五证齐全就能说明项目的合法性,只有这样才能切实受到法律的保护,购买起来也就放心多了。
d. 看不到五证的情况:一是根本就没有这五证;二是拿到预售许可证时,其他的四证会被房管局暂扣,但开发商手中有这四个证件的复印件,这时就有可能会出问题,开发商拿着假的五证复印件谎称原件被房管局暂扣。其实只要能拿出销售许可证或者预售许可证,其他的证件是应该有的,这时购房者为保险起见最好到房管部门查一查开发商的五证。必要时可以委托律师调查。

二、签约及履行过程出现的问题。
1、定金合同的效力。为了保证房屋买卖合同的签订,双方会在签订正式合同之前,先签一个定金协议,以定金罚则的适用来约束双方签订商品房买卖合同。这里需要注意的问题是,与开发商在内部认定阶段签订的定金协议的效力问题。只要在起诉前开发商拿到了预售许可证,该协议就是有效的,反之就是无效的。
2、签约。
a.签订合同应注意的问题。
(a)网签程序::预售商品房买卖需要进行网签,目的是为了有力的监控,最大化的保障购房者的利益,防止一房二卖,无证销售等情况的发生。
具体的操作步骤及方法:
合同网上签订经检查无误并保存后即可进行草拟合同的打印,买卖双方对打印出的草拟合同再次进行确认,如存在异议仍可进行网上修改,经确认无误后买卖双方签字盖章。签字盖章后的合同须网上提交进行合同备案登记,一旦提交将视为合法有效的合同且不得修改。合同备案登记通过后系统即生成备案登记号,合同须再次打印,合同内页右上角将随机打印生成备案登记号。
需要注意的是:
由于合同需要二次打印,因此网上提交前合同文本不能装订,否则网上提交后将无法再次打印合同备案登记号。
由于合同备案登记号须在合同内页的每页打印,因此在选择打印份数时一定要选择全部合同的总内页数。
有备案登记号的合同视为完整有效的商品房买卖合同,该登记号将作为合同注销、变更、产权办理等环节的唯一识别号,因此必须进行备案登记号的再次打印。
网签的实践操作中存在很多的问题,都是开发商在规避法律,推卸责任,欺诈购房者!最常发生的情况就是合同网上草签之后,由开发商来签字,可是购房者等了好多天就是拿不到合同,开发商说自己没有签字,合同还没有生效,一拖再拖。其实这种情况往往是开发商没有预售许可证,不能进行网上备案,但又拖着购房者不买都不行。遇到这种情况,购房者应当调查开发商是否有预售许可证,如果没有,立即起诉主张合同无效。
(b) 合同的内容明确(面积差异的处理、设计变更的处理、土地性质的变更、其他变更的处理、阳台产权、车库产权的处理、房屋保修、大.修基金缴纳的约定、天然气初装费的缴纳、还有其他费用的缴纳、公共设施、配套设施的约定、办理房产证的期限的约定等等)
①面积差异的处理。《商品房销售管理办法》第二十条规定:按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的,按以下原则处理:
面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
         产权登记面积-合同约定面积
  面积误差比=───────────── ×100%
           合同约定面积
②设计变更的处理。《商品房销售管理办法》第二十四条规定:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的, 房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
因本第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。
③土地性质的变更。国有土地使用权的年限根据其用途不同而有别。主要分为:居住用地70年、工业用地50 年、综合用地50年等 很多开发商为了谋利,不惜违规操作,把工业用地或者是综合用地用来建住宅,这样导致的结果是:房产证不能办理或者长时间的拖延。
④明确其他变更的处理。
⑤阳台的产权、车库产权的处理等等
关于阳台的产权:有的开发商会把阳台作为附赠品赠送给购房者,但是要注意的事阳台的产权的归属。如果是属于露天阳台,那么其所有权归整栋楼宇的业主,不能办理独立的产权,那么开发商也就无权处分,
车库的产权:要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商,还是属于全体小业主共有,主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊,则在小业主购买商品房时,其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积(指分摊面积)。在该情况下,既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中,该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之,如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积,则该地下车库的产权通常应归属于开发商
车库作为小区共摊面积予以分摊,那么其产权属于全体业主,不能办理独立的产权,开发商当然不能随意处分,也就是说不能赠送给购房者;不纳入小区建筑面积的公摊,产权属于开发商,当然可以出售,赠送也就不是问题。
新生效的《物权法》对其作出了明确的界定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

上海市青少年保护条例

上海市人大常委会


上海市青少年保护条例

修正(订)情况 1997年05月27日 《上海市人民代表大会常务委员会关于修改《上海市青少年保护条例》的决定 》
1994年06月14日 《上海市人民代表大会常务委员会关于修改《上海市青少年保护条例》的决定 》



《上海市青少年保护条例》
(一九八七年六月二十日上海市第八届人民代表大会
常务委员会第二十九次会议通过)
目 录
第一章 总 则
第二章 国家机关保护
第三章 家庭保护
第四章 学校保护
第五章 社会保护
第六章 青少年自我保护
第七章 对几种青少年的特殊保护
第一节 对有生理缺陷的青少年的保护
第二节 对有特殊情况的青少年的保护
第三节 对女青少年的保护
第八章 违法犯罪青少年的教育、矫治与安置
第一节 教育、矫治机构
第二节 讯问、审查和审理
第三节 教育、矫治与安置
第九章 控告、检举与违反本条例的处理办法
第一节 控告、检举
第二节 处 罚
第三节 处理程序
第十章 附 则
第一章 总 则
第一条 为保障青少年合法权益,保护青少年健康成
长,使青少年在品德、智力、体质等方面全面发展,根据
《中华人民共和国宪法》和国家法律、法规的有关规定,
结合本市实际情况,制定本条例。
第二条 青少年是国家的希望和未来。保护青少年是
国家机关、人民团体、企业事业单位、学校、家庭以及公
民的共同责任。
青少年有自我保护的权利和自我教育的责任。
第三条 对青少年的保护,应根据青少年成长的特点,
坚持培养教育、启发引导为主的原则,同时积极预防和治
理青少年违法犯罪。对需要特殊保护的青少年实行特殊保
护。
对危害青少年健康成长者,坚持教育与处罚相结合的
原则。
第四条 本条例保护的青少年是指居住、进入本市的
六周岁至不满十八周岁的未成年人。
第五条 市、区、县、乡、镇人民政府设立青少年保
护委员会。委员会主管检查、督促、协调本条例的实施工
作,讨论、决定保护青少年的重大问题。
街道办事处也应设立青少年保护委员会。
第二章 国家机关保护
第六条 市、区、县人民政府负责领导保护青少年的
工作:
(一)研究、检查、督促保护青少年的工作;
(二)提供必要的经费,列入财政预算;
(三)规划、建设青少年活动的场所和设施;
(四)加强对视、听、读物和公共活动场所的管理,
对不适合青少年的视、听、读物和活动场所应严格控制;
(五)有计划地培养师资,不断提高教师的素质;
(六)奖励和表彰保护青少年成绩显著的组织和教师、
父母、监护人、国家机关工作人员及其他人员;
(七)处理其他有关保护青少年的事项。
第七条 街道办事处,乡、镇人民政府应根据区、县
人民政府的要求和部署做好保护青少年的工作。
第八条 各级公安、司法机关应维护青少年的合法权
益,对为维护青少年合法权益所提出的检举、控告和申诉
应及时处理,对摧残青少年身心健康的违法犯罪行为,必
须依法惩处。
第三章 家庭保护
第九条 父母或其他监护人对青少年子女或被监护人
应依法行使监护的权利,履行教育、保护和法律规定的其
他义务。
家庭其他成年人有协助青少年的父母或其他监护人教
育、保护青少年的责任。
第十条 父母应保护青少年子女的身体健康,保证他
们必要的物质生活和医疗保健条件。
第十一条 父母或其他监护人要保障青少年子女或被
监护人受教育的权利,保证适龄青少年接受法律规定的义
务教育。
第十二条 父母或其他监护人应本着"为国教子"的
精神,以健康的思想、良好的言行和正确的方法教育、影
响和管束青少年子女或被监护人,并遵守下列各项规定:
(一)关心青少年的日常生活和社会活动。不要让青
少年饮酒,不得让青少年吸烟及观赏、阅读不适合青少年
的视、听、读物和进入不适合青少年的活动场所;
(二)教育青少年遵纪守法。发现青少年逃学、逃夜,
应及时寻找,耐心教育;发现有人诱骗、胁迫、教唆青少
年违法犯罪时,应及时向公安、司法机关报告;
(三)关心青少年青春期的生理、心理变化,及时给
予指导。发现青少年早恋,要教育、劝阻;
(四)学习教育青少年的科学方法,接受家庭教育机
构的指导。对青少年不应溺爱、放任,不得辱骂、体罚。
没有监护措施,不得让青少年分户独居;
(五)不得纵容、教唆青少年进行违法犯罪活动和包
庇他们的违法犯罪行为。
第十三条 生父母对其非婚生子女,继父母对受其抚
养的继子女,养父母对其养子女,离婚父母对其子女,都
必须依法履行抚养、教育、保护的义务,不得歧视、虐待
或遗弃。
父母离婚后,抚养方不适宜继续抚养子女的,另一方
可以向原受理机关提出变更抚养的请求;经调解不成的,
由人民法院裁决。
第四章 学校保护
第十四条 学校应当全面贯彻国家的教育方针,在进
行文化教育的同时,重视对青少年的理想教育、道德教育、
纪律和法制教育,提高青少年的思想、文化素质。
学校教师应当为人师表,以自身良好的言行影响和教
育学生。
第十五条 学校和教师要关心学生的身体健康。要为
学生提供必要的卫生保健条件;要保证学生休息、文娱、
体育和课外活动的时间,不得额外增加学生的学习负担;
不得将学生的活动设施、场地移作他用,影响教学活动。
第十六条 学校和教师应当对学生进行生活指导,培
养学生的自理能力,组织学生参加必要的社会劳动和社会
服务,引导学生观赏、阅读有益的视、听、读物。对进入
青春期的学生应适时进行青春期教育。发现学生早恋,应
会同家长教育、劝阻。
第十七条 教师应尊重学生的人格,维护学生的合法
权益。不得辱骂、体罚学生。
第十八条 教师对后进的学生应耐心教育帮助,不得
歧视或放任不管,不得擅自停止学生上课。
第十九条 学校和教师对在校学生中的孤儿、离婚家
庭子女、再婚家庭子女、非婚生子女以及残疾学生应采取
保护性措施,帮助他们克服学习、生活和文体活动方面的
困难,教育其他学生尊重爱护他们。
第二十条 学校要建立教师家访制度,密切与家长的
联系,并对家长进行家庭教育指导。发现学生旷课、逃学
和其他不良行为,应及时通知家长,并会同家长教育学生
改正。
第五章 社会保护
第二十一条 影视、文化、出版以及其他有关单位和
人员要为青少年创作、出版、发行、展出、演出、播放适
合青少年特点,有利于他们身心健康的影视、录音、录像、
书籍、报刊、照片、图画、文艺节目和其他精神产品。
凡向青少年提供精神产品的单位和人员,都应对产品
的内容、情节负责;内容、情节不适宜青少年观赏、阅读,
有害青少年身心健康的,不得向青少年提供。
第二十二条 公园、娱乐、体育等场所要有人指导青
少年开展活动,劝阻、制止有害青少年身心健康的行为。
影院、剧场、文体活动场所应定期开放青少年专场,
并对青少年实行优惠。
第二十三条 任何组织或个人不得招用应该接受义务
教育的青少年就业和当帮手。
不得让不满十八周岁的青少年从事有毒有害和危险的
生产作业以及过重的劳动。
第二十四条 禁止任何人诱骗、胁迫、教唆青少年进
行违法犯罪活动。
第二十五条 公民有义务劝阻、制止青少年的不良行
为。发现逃夜青少年,应向公安机关或居民委员会、村民
委员会报告。
容留逃夜青少年的,必须在二十四小时内报告。
第二十六条 企业事业单位要与教育部门和学校配合,
为中小学生参加社会实践活动提供方便。
教育部门和有关单位要关心、爱护有创造发明或有突
出成就的青少年,为他们的学习和深造创造条件,引导他
们正确对待荣誉和成绩;任何人不得侵占、剽窃他们创造
的成果。
第二十七条 各级工会、共青团、妇联应把保护青少
年健康成长列为经常性的工作。
市、区、县工会和妇联应会同教育部门建立家庭教育
指导机构,传播科学的家庭教育知识,提供咨询服务,指
导家庭教育。
第二十八条 居民委员会、村民委员会应当分别在街
道办事处、乡、镇人民政府指导下进行保护青少年的工作:
(一)关心青少年课余和假期生活,配合学校教师指
导青少年开展有益于身心健康的文体活动;
(二)关心和帮助无教育能力的家庭、缺损家庭教育
管理青少年子女,指导青少年学习和料理生活;
(三)协同公安派出所、学校与家庭对有违法和轻微
犯罪行为的青少年及刑满释放、解除劳动教养的青少年进
行帮助教育。
第六章 青少年自我保护
第二十九条 青少年应自觉增强自我保护的意识和能
力,自尊、自爱、自强,努力使自己成为有理想、有道德、
有文化、有纪律和身体健康的公民,积极准备投身于社会
主义现代化建设事业:
(一)勤奋学习,掌握必要的政治、文化、科学、法
律知识和劳动技能,提高辨别是非和抵制不良影响的能力;
(二)尊重社会公德,爱祖国、爱人民、爱劳动、爱
科学、爱社会主义,敬爱父母,尊重教师,敬老爱幼,艰
苦朴素,不做损害国家、社会、集体的事情。要诚实谦虚,
接受别人的帮助教育,克服缺点,改正错误;
(三)遵纪守法,不吸烟、不饮酒、不打架、不骂人、
不赌博、不早恋、不逃夜、不逃学、不参加封建迷信活动、
不做其他危害自身和他人身心健康的事;
(四)努力锻炼身体,讲究卫生,增强体质;
(五)青少年之间应当团结友爱,互学互助,共同进
步。
第三十条 青少年对于侵犯自己合法权益的行为,有
依法提出检举、控告和申诉的权利。
第三十一条 共青团、少先队和学生会应带领青少年
维护国家和人民的利益,维护青少年的合法权益,反映他
们的合理要求,同侵害青少年的行为作斗争,并根据青少
年的特点,开展各种有益活动,促进青少年健康成长。
第七章 对几种青少年的特殊保护
第一节 对有生理缺陷的青少年的保护
第三十二条 各级人民政府和有关单位应重视盲、聋
哑、弱智及其他特殊教育的师资培养,为盲、聋、哑、残、
弱智青少年举办特殊教育学校和辅读班;建立康复治疗机
构,提供康复医疗服务。
第三十三条 任何组织和个人不得歧视、戏弄生理上
有缺陷的青少年。
禁止侮辱、虐待生理上有缺陷的青少年;禁止诱骗、
胁迫、教唆他们进行违法犯罪活动。
第二节 对有特殊情况的青少年的保护
第三十四条 无人抚养的孤儿,由民政局设立的福利
机构负责抚养和教育管理。
第三十五条 不服父母或其他监护人管教,并经常旷
课、逃学、逃夜、结交不良的青少年,经父母或其他监护
人申请,教育部门批准,可送工读学校设立的短训班,进
行预防性的教育保护。
第三节 对女青少年的保护
第三十六条 国家机关、家庭、学校、社会都应重视
对女青少年的保护,根据女青少年的特点进行生理、心理、
道德和法制教育,提高女青少年自我保护的能力。
第三十七条 学校和企业事业组织在招生、招工中,
不得歧视女青少年。
第三十八条 禁止侮辱、猥亵女青少年;禁止与不满
十八周岁的女青少年发生性行为;禁止容留、诱骗、胁迫、
教唆女青少年进行违法犯罪活动。
第八章 违法犯罪青少年的教育、矫治与安置
第一节 教育、矫治机构
第三十九条 教育、公安、司法机关分设教育、矫治
机构:
(一)工读学校。
(二)少年管教所。
第四十条 年满十三周岁,有违法或轻微犯罪行为的
青少年学生,经学校和有关部门教育不改的,报教育、公
安机关批准后,送工读学校。
不满十三周岁,有危害社会的行为,经学校和有关部
门教育不改,家庭确无管教条件的学生,报教育、公安机
关批准后,送工读学校低龄班。
第四十一条 年满十四周岁不满十八周岁,有严重违
法或犯罪行为的青少年,经市劳动教养管理委员会审查批
准劳动教养或经人民法院判处有期徒刑以上刑罚的,送少
年管教所。
第二节 讯问、审查和审理
第四十二条 公安机关、检察院和法院要分别组织专
门的预审组、起诉组、合议庭,采取适合青少年特点的方
式方法讯问、审查和审理青少年违法犯罪案件。
第四十三条 违法或犯罪青少年在羁押期间应同成年
人犯分押分管。
第三节 教育、矫治与安置
第四十四条 工读学校应坚持"挽救孩子、造就人才、
立足教育、科学育人"的方针,以转变学生思想为主,进
行文化教育、道德教育、法制教育和职业技术培训。
工读学校实行半工半读。学制二年,根据学生表现,
可适当缩短或延长学习期限。短训班学习期限由教育部门
根据实际情况决定。
工读学校实行强制性保护措施,学生必须集体住宿,
根据学校规定放假。
第四十五条 少年管教所应坚持"教育、挽救、感化"
的方针,对违法犯罪青少年进行教育改造,组织他们劳动
和学习技艺。
少年管教所对违法犯罪青少年应按违法犯罪的不同性
质分别编队,并有针对性地进行思想、文化、道德、法制、
技艺教育。
第四十六条 工读学校、少年管教所的教师、干部和
其他工作人员应尊重违法犯罪青少年的人格,维护他们的
合法权益,关心他们的健康,不得辱骂、体罚。
第四十七条 社会各界要为工读学校结业、劳动教养
期满、刑满释放的青少年提供健康成长的条件,维护他们
升学、就业的权利,教育、劳动部门应督促有关单位按规
定予以复学或复工、录取或录用,不得歧视。
第四十八条 违法犯罪青少年的家庭和原学校、单位、
地区应积极配合教育、矫治单位做好他们的思想转化工作。
教育、矫治单位应配合违法犯罪青少年的家庭和原学校、
单位、地区做好工读学校结业和劳动教养期满、刑满释放
后的教育转化工作。
第九章 控告、检举与违反本条例的处理办法
第一节 控告、检举
第四十九条 任何组织和公民发现有违反本条例的行
为,应向管辖单位或有关部门提出控告、检举。
控告、检举必须实事求是。不得捏造事实,作虚假告
发。
第五十条 受理控告、检举的单位应调查核实控告、
检举的事实,并将调查意见或处理结果答复控告、检举人。
禁止对控告、检举人打击报复。
提出控告、检举的青少年或其他人,若有遭到报复的
迹象,受理单位和公安机关应采取保护措施,保障其本人
与家庭安全。
第二节 处 罚
第五十一条 凡违反本条例尚不够行政处罚的,应给
予批评教育,责令改正;情节较重或拒不改正的,处行政
警告、记过、记大过,可单处或并处一百元以下罚款。
第五十二条 违反本条例第十二条第(五)项、第十
三条第一款、第二十四条、第三十三条第二款、第三十八
条、第五十条第二款,尚不够刑事处罚的,处警告、二百
元以下罚款或十五日以下拘留。
违反第二十五条第二款的,处警告或五十元以下罚款。
违反第二十一条第二款,经教育不改的,责令停业整
顿、吊销营业执照,可单处或并处一千元以下罚款。
违反第二十三条第一款,经教育不改的,责令停业整
顿、吊销营业执照或处四千元以下罚款。
对本条列举的应当处罚的行为,《民法通则》、《治
安管理处罚条例》、《关于劳动教养问题的决定》以及国
家其他法律、法规另有制裁和处罚规定的,按国家法律、
法规的规定处理。
第五十三条 危害青少年的行为,构成犯罪的,依照
《刑法》规定追究刑事责任。
第三节 处理程序
第五十四条 违反本条例的,分别由下列单位管辖:
(一)在本市有工作单位(学校)的,由所属单位管
辖,单位或单位负责人违反本条例的,由其上一级主管机
关管辖;需要给予行政处罚的,移送行为发生地公安机关
处理;
(二)在本市没有工作单位或既无工作单位又无本市
户口的,由行为发生地的公安派出所管辖;
(三)需要停业整顿、吊销营业执照或处以相应罚款、
没收的,由工商行政管理部门管辖。
对前款(一)至(三)项的管辖规定,在执行中有争
议的,由同级青少年保护委员会协调处理。
第五十五条 管辖单位对违反本条例的事件,在受理
后应尽快处理,最迟不得超过三个月。处理决定应通知行
为人并告知被害人及其父母或其他监护人。
第五十六条 违反本条例的行为人或被害人及其父母
或其他监护人不服处理决定的,可按国家有关规定向作出
处理决定的单位的上一级主管机关申诉。
第十章 附 则
第五十七条 本条例的解释权属于市人民代表大会常
务委员会。
第五十八条 本条例自一九八七年十月一日起施行。



厦门市产权交易管理办法(2002年)

福建省厦门市人民政府


厦门市产权交易管理办法

  第一条为了规范产权交易行为,推动厦门产权交易市场的建立和发展,促进企业组织结构和产业结构的调整,优化资源配置,加快现代企业制度建设,制定本办法。

  第二条产权交易应遵循自愿、有偿和公开、公平、公正的原则。

  第三条本市所辖国有、集体产权的交易,应当在产权交易机构进行,包括以下情形:

  ㈠国有独资公司、非公司制国有企业、集体企业整体产权的有偿转让;

  ㈡国有独资公司、非公司制国有企业、集体企业部分产权的有偿转让;

  ㈢国有控股的有限责任公司、非上市股份有限公司国有产(股)权的有偿转让;

  ㈣中外合资、合作企业或其他企业的国有产(股)权的有偿转让;

  ㈤事业性单位产权的有偿转让;

  ㈥国有、集体企业和事业单位改制发生的产权转让;

  ㈦国有、集体企业破产所发生的产权转让;

  ㈧国家、省及本市规定应当在产权交易机构进行的其他产权交易。

  前款规定以外的产权交易可以在产权交易机构进行。

  国有、集体企业出让房屋、车辆等单一种类的有形资产,可以在本市依照国家法律、法规和我市规定设立的专业市场进行交易。

  第四条厦门市国有资产管理部门是本市产权交易的行政管理部门,依法负责产权交易的管理和协调工作。

  本市各有关部门应当依法履行各自职责,共同做好产权交易管理工作。

  第五条本规定所称产权交易机构,是指经厦门市人民政府批准成立的,为产权交易提供服务的专门机构。

  第六条产权交易机构的职能是:

  (一)为社会提供产权交易的集中场所;

  (二)收集和公示产权交易信息;

  (三)对产权交易的合法性和真实性进行审查,并出具产权交易鉴证书;

  (四)提供有关政策、法律、信息、企划、投资等咨询服务;

  (五)为非上市类企业提供股权托管登记及配套服务;

  (六)经授权代管、处置企业的不良资产;

  (七)其他有关的服务。

  第七条在产权交易机构从事产权交易中介活动,应当向工商行政管理部门登记注册,取得经纪机构资格后,经产权交易机构予以资质认可,可以成为产权交易机构的会员。

  产权交易机构应当向取得会员资格的经纪机构颁发会员证,明确会员从事产权交易的中介服务范围。

  第八条产权交易按下列程序进行:

  (一)申请。转让方、受让方向产权交易机构申请登记。

  转让方提出转让申请时,须提交下列文件;

  1、资格证明;

  2、产权归属证明;

  3、资产所有者同意转让的证明或有关管理部门批准转让的批文;

  受让方提出收购申请时,须提交下列文件:

  (1)资格证明;

  (2)资信证明。

  (二)登记。产权交易机构对申请人提交的文件进行审核,符合条件的给予登记。

  (三)公示。产权交易机构通过网络、新闻媒体或其他媒体公开发布转让信息。

  (四)洽谈。根据公示所获信息,产权交易机构可组织转让方、受让方进行洽谈。

  (五)选择交易方式。产权交易双方可选择协议转让、竞价、拍卖、招标投标等方式进行交易。

  (六)签约成交。转让方和受让方签订产权转让合同,并由产权交易机构出具产权交易鉴证书。

  (七)结算交割。凭产权交易机构出具的产权交易鉴证书及产权交易合同办理结算交割手续。

  第九条产权交易双方在产权交易合同生效后一个月内,凭产权交易机构出具的产权交易鉴证书及产权交易合同等材料,到工商、国资、税务、土地管理、房产、银行等部门办理有关手续。未提供产权交易鉴证书的,各有关部门不予办理相关手续。

  第十条产权转让合同应符合《中华人民共和国合同法》的有关规定,载明下列主要条款:

  (一)交易双方的名称、住所、法定代表人或委托代理人的姓名;

  (二)交易标的、价款及其支付方式;

  (三)转让方转让前发生的债权、债务的处理方式;

  (四)被转让企业的职工安置方式;

  (五)违约责任;

  (六)双方认为必要的其他条款。

  第十一条产权交易中发生纠纷,可向产权交易机构申请调解,不愿调解或调解不成的可通过仲裁、诉讼等方式解决。

  第十二条产权交易双方应根据市价格行政管理部门的有关规定各自向产权交易机构缴纳交易费用。

  同一国有资产授权经营公司所属的企业之间在产权交易机构进行产权交易的,产权交易机构不得收取交易费用。

  第十三条产权交易不得损害债权人的权益。债务的转移须事先征得债权人的同意,债权的转移须事先通知债务人。

  第十四条产权交易应保障职工的合法权益。产权交易双方必须按产权转让合同的约定,对被转让企业的原有职工(包括国有、集体企业的离退休职工)作出妥善安置。

  第十五条国有资产产权交易应符合国家有关国有资产管理的政策法规;向外商出售国有资产产权必须符合国家利用外资的有关政策。

  第十六条监察机关和国有资产管理等部门应对产权交易活动进行监督检查,依法查处场外交易等违法违规行为。

  第十七条本办法由市国有资产管理部门负责解释,并可根据本办法制定具体实施办法。

  第十八条本办法自颁布之日起施行。1995年12月20日厦门市人民政府颁布的《厦门市产权交易暂行规定》同时废止。



二○○二年 十月十六日