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未成年人名下房产监护人一人签字出售买卖合同是否有效/杨东律师

时间:2024-05-21 05:16:06 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9710
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  【案情介绍】
  张某购买一套徐汇区房子碰到麻烦,情况是这样的:房东是一家三口,但小孩女方和前夫生的,是未成年人。《房屋买卖合同》是女方代小孩签的,签好合同,付了首付,银行贷款审批通过后,我们一起去办过户时被房地产交易中心告知,房屋产权人之一的小孩属于未成年人,未成年人名下房产只有一个监护人到场不能办理过户手续,致当日交易过户手续无法办理。
  于是,女方就找前夫商量过户,前夫知道断然拒绝,聘请律师发律师函主张买卖合同无效,要求终止交易。无奈张某通过介绍找到杨东律师,诉讼到法院,请求依法判决。
  【律师分析】
  本案主要争议焦点就是:未成年人名下房产未经两位监护人的签字确认,该房屋买卖合同是否有效?上海房地产律师杨东分析认为,
  第一、本案产权人之一是未成年小孩,属于无民事行为能力,但他的父亲或者母亲都可以作为他的法定代理人代理民事活动,故女方母亲作为小孩的法定代理人代理的民事活动具有法律效力。
  第二、女方辩称的其前夫不知道房屋被售一事及自己损害了小孩的利益,认为买卖合同应为无效,杨东律师认为,首先,法律并未规定未成年人的民事活动必须经由全部监护人、法定代理人行使或一致同意方才生效,只要女方确属小孩的的法定代理人,其代理行为就具有法律效力,并不因为其他法定代理人不同意或不知道而应被归于无效。其次,女方将房屋出售给买受人是按市场价支付对价的,并没有损害另一房屋产权人小孩的利益,作为房屋买受人有理由相信女方是为了小孩的利益在行使法定代理权。再次,至于女方是否确实存在损害小孩利益的行为,是他们家内部事务,可以通过要求赔偿等途径解决。
  第三、房地产交易中心的相关操作规程等规定不能作为合同无效的认定依据。合同无效的依据应该以合同法的相关规定为依据。
  【法院判决】
  一审法院判决,将房屋产权过户到我名下,过户发生的费用按照国家规定各自承担;并要求支付拖延交易的违约金日万分之五。上诉至中院,二审维持原判。

国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见

国务院


国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见

国发〔2012〕64号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  近年来,我国城市公共交通得到快速发展,技术装备水平不断提高,基础设施建设运营成绩显著,人民群众出行更加方便,但随着我国城镇化加速发展,城市交通发展面临新的挑战。城市公共交通具有集约高效、节能环保等优点,优先发展公共交通是缓解交通拥堵、转变城市交通发展方式、提升人民群众生活品质、提高政府基本公共服务水平的必然要求,是构建资源节约型、环境友好型社会的战略选择。为实施城市公共交通优先发展战略,现提出以下指导意见:
  一、树立优先发展理念
  深入贯彻落实科学发展观,加快转变城市交通发展方式,突出城市公共交通的公益属性,将公共交通发展放在城市交通发展的首要位置,着力提升城市公共交通保障水平。在规划布局、设施建设、技术装备、运营服务等方面,明确公共交通发展目标,落实保障措施,创新体制机制,形成城市公共交通优先发展的新格局。
  二、把握科学发展原则
  一是方便群众。把改善城市公共交通条件、方便群众日常出行作为首要原则,推动网络化建设,增强供给能力,优化换乘条件,提高服务品质,确保群众出行安全可靠、经济适用、便捷高效。
  二是综合衔接。突出公共交通在城市总体规划中的地位和作用,按照科学合理、适度超前的原则编制城市公共交通规划,加强与其他交通方式的衔接,提高一体化水平,统筹基础设施建设与运营组织管理,引导城市空间布局的优化调整。
  三是绿色发展。按照资源节约和环境保护的要求,以节能减排为重点,大力发展低碳、高效、大容量的城市公共交通系统,加快新技术、新能源、新装备的推广应用,倡导绿色出行。
  四是因地制宜。根据城市功能定位、发展条件和交通需求等特点,科学确定公共交通发展目标和发展模式。明确城市公共交通的主导方式,选择合理的建设实施方案,建立适宜的运行管理机制,配套相应的政策保障措施。
  三、明确总体发展目标
  通过提高运输能力、提升服务水平、增强公共交通竞争力和吸引力,构建以公共交通为主的城市机动化出行系统,同时改善步行、自行车出行条件。要发展多种形式的大容量公共交通工具,建设综合交通枢纽,优化换乘中心功能和布局,提高站点覆盖率,提升公共交通出行分担比例,确立公共交通在城市交通中的主体地位。
  科学研究确定城市公共交通模式,根据城市实际发展需要合理规划建设以公共汽(电)车为主体的地面公共交通系统,包括快速公共汽车、现代有轨电车等大容量地面公共交通系统,有条件的特大城市、大城市有序推进轨道交通系统建设。提高城市公共交通车辆的保有水平和公共汽(电)车平均运营时速,大城市要基本实现中心城区公共交通站点500米全覆盖,公共交通占机动化出行比例达到60%左右。
  四、实施加快发展政策
  (一)强化规划调控。
  要强化城市总体规划对城市发展建设的综合调控,统筹城市发展布局、功能分区、用地配置和交通发展,倡导公共交通支撑和引导城市发展的规划模式,科学制定城市综合交通规划和公共交通规划。城市综合交通规划应明确公共交通优先发展原则,统筹重大交通基础设施建设,合理配置和利用各种交通资源。城市公共交通规划要科学规划线网布局,优化重要交通节点设置和方便衔接换乘,落实各种公共交通方式的功能分工,加强与个体机动化交通以及步行、自行车出行的协调,促进城市内外交通便利衔接和城乡公共交通一体化发展。
  (二)加快基础设施建设。
  提升公共交通设施和装备水平,提高公共交通的便利性和舒适性。科学有序发展城市轨道交通,积极发展大容量地面公共交通,加快调度中心、停车场、保养场、首末站以及停靠站的建设,提高公共汽(电)车的进场率;推进换乘枢纽及步行道、自行车道、公共停车场等配套服务设施建设,将其纳入城市旧城改造和新城建设规划同步实施。鼓励新能源公共交通车辆应用,加快老旧车辆更新淘汰,保障公共交通运营设备的更新和维护,提高整体运输能力。
  (三)加强公共交通用地综合开发。
  城市控制性详细规划要与城市综合交通规划和公共交通规划相互衔接,优先保障公共交通设施用地。加强公共交通用地监管,改变土地用途的由政府收回后重新供应用于公共交通基础设施建设。对新建公共交通设施用地的地上、地下空间,按照市场化原则实施土地综合开发。对现有公共交通设施用地,支持原土地使用者在符合规划且不改变用途的前提下进行立体开发。公共交通用地综合开发的收益用于公共交通基础设施建设和弥补运营亏损。
  (四)加大政府投入。
  城市人民政府要将公共交通发展资金纳入公共财政体系,重点增加大容量公共交通、综合交通枢纽、场站建设以及车辆设备购置和更新的投入。“十二五”期间,免征城市公共交通企业新购置的公共汽(电)车的车辆购置税;依法减征或者免征公共交通车船的车船税;落实对城市公共交通行业的成品油价格补贴政策,确保补贴及时足额到位。对城市轨道交通运营企业实施电价优惠。
  (五)拓宽投资渠道。
  推进公共交通投融资体制改革,进一步发挥市场机制的作用。支持公共交通企业利用优质存量资产,通过特许经营、战略投资、信托投资、股权融资等多种形式,吸引和鼓励社会资金参与公共交通基础设施建设和运营,在市场准入标准和优惠扶持政策方面,对各类投资主体同等对待。公共交通企业可以开展与运输服务主业相关的其他经营业务,改善企业财务状况,增强市场融资能力。要加强银企合作,创新金融服务,为城市公共交通发展提供优质、低成本的融资服务。
  (六)保障公共交通路权优先。
  优化公共交通线路和站点设置,逐步提高覆盖率、准点率和运行速度,改善公共交通通达性和便捷性。增加公共交通优先车道,扩大信号优先范围,逐步形成公共交通优先通行网络。集约利用城市道路资源,允许机场巴士、校车、班车使用公共交通优先车道。增加公共交通优先通行管理设施投入,加强公共交通优先车道的监控和管理,在拥堵区域和路段取消占道停车,充分利用科技手段,加大对交通违法行为的执法力度。
  (七)鼓励智能交通发展。
  按照智能化、综合化、人性化的要求,推进信息技术在城市公共交通运营管理、服务监管和行业管理等方面的应用,重点建设公众出行信息服务系统、车辆运营调度管理系统、安全监控系统和应急处置系统。加强城市公共交通与其他交通方式、城市道路交通管理系统的信息共享和资源整合,提高服务效率。“十二五”期间,进一步完善城市公共交通移动支付体系建设,全面推广普及城市公共交通“一卡通”,加快其在城市不同交通方式中的应用。加快完善标准体系,逐步实现跨市域公共交通“一卡通”的互联互通。
  五、建立持续发展机制
  (一)完善价格补贴机制。
  综合考虑社会承受能力、企业运营成本和交通供求状况,完善价格形成机制,根据服务质量、运输距离以及各种公共交通换乘方式等因素,建立多层次、差别化的价格体系,增强公共交通吸引力。合理界定补贴补偿范围,对实行低票价、减免票、承担政府指令性任务等形成的政策性亏损,对企业在技术改造、节能减排、经营冷僻线路等方面的投入,地方财政给予适当补贴补偿。建立公共交通企业职工工资收入正常增长机制。
  (二)健全技术标准体系。
  修订和完善公共交通基础设施的建设标准;规范轨道交通、公共汽(电)车等装备的产品标准;建立新能源车辆性能检验等技术标准;制定公共交通运营的服务标准,构建服务质量评价指标体系。研究公共交通技术政策,明确技术发展方向。
  (三)推行交通综合管理。
  综合运用法律、经济、行政等手段,有效调控、合理引导个体机动化交通需求。在特大城市尝试实施不同区域、不同类型停车场差异化收费和建设驻车换乘系统等需求管理措施,加强停车设施规划建设及管理。发展中小学校车服务系统,加强资质管理,制定安全和服务标准。“十二五”期间,初步建立出租汽车服务管理信息系统,大力推广出租汽车电话约车服务,方便群众乘车,减少空驶。大力发展汽车租赁、包车客运等交通服务方式,通过社会化、市场化手段,满足企事业单位和个人商务、旅游等多样化的出行需求,提高车辆的利用效率。落实城市建设项目交通影响评价制度,并作为项目实施的前置性条件,严格落实公共交通配建标准,实现同步设计、同步建设、同步验收。大力加强公共交通和绿色出行的宣传和引导。
  (四)健全安全管理制度。
  强化安全第一、质量为本的理念。城市人民政府要切实加强公共交通的安全监管,完善安全标准体系,健全安全管理制度,落实监管责任,加大安全投入,制定应急预案。重大公共交通项目建设要严格执行法定程序和工程标准,保证合理工期,加强验收管理。城市公共交通企业作为安全责任主体,要完善各项规章制度和岗位规范,健全安全管理机构,配备专职管理人员,落实安全管理责任,加大经费投入,定期开展安全检查和隐患排查,严格实施车辆维修和报废制度,增强突发事件防范和应急能力。规范技术和产品标准,构建服务质量评价指标体系。要高度重视轨道交通的建设、运营安全,强化风险评估与防控,完善轨道交通工程验收和试运营审核及第三方安全评估制度。
  (五)规范重大决策程序。
  推进城市公共交通重大决策法制化、民主化、公开化。研究出台公共交通优先发展的法规规章,地方人民政府推动配套制订和完善地方性法规,为城市公共交通的资金投入、土地开发、路权优先等扶持政策提供法律保障。规范城市人民政府公共交通重大决策程序,实行线网规划编制公示制度和运营价格听证制度。建立城市公共交通运营成本和服务质量信息公开制度,加强社会监督。
  (六)建立绩效评价制度。
  加快建立健全城市公共交通发展绩效评价制度,国务院有关部门研究制定评价办法,定期对全国重点城市公共交通发展水平进行绩效评价。各城市要通过公众参与、专家咨询等多种方式,对公共交通企业服务质量和运营安全进行定期评价,结果作为衡量公交企业运营绩效、发放政府补贴的重要依据。
  发展城市公共交通,城市人民政府是责任主体,省级人民政府负责监督、指导,国务院有关部门要做好制定宏观发展政策和完善相关法规规章等工作。各级人民政府、各有关部门要按照职责分工,主动协调、密切配合,推动城市公共交通实现又好又快发展。



                               国务院
                             2012年12月29日













财政部、国家海洋局关于颁发《国家海域使用管理暂行规定》的通知

财政部 国家海洋局


财政部、国家海洋局关于颁发《国家海域使用管理暂行规定》的通知
1993年5月21日,财政部、国家海洋局

各沿海省、自治区、直辖市及计划单列市财政厅(局)、海洋局(处):
现将《国家海域使用管理暂行规定》发给你们,请遵照执行。
附件:一、国家海域使用管理暂行规定
二、海域使用金专用收据(样式)(略)
三、海域使用申请表(样式)(略)
四、海域使用登记表(样式)(略)

附件: 国家海域使用管理暂行规定

一、总 则
第一条 为加强国家海域的综合管理,保证海域的合理利用和持续开发,提高海域使用的社会、经济和生态环境的整体效益,根据国务院关于加强我国海域使用管理,实行海域使用证制度和有偿使用制度的精神,制定本规定。
第二条 本规定所称国家海域(下称海域),包括我国内海、领海的水面、水体、海床和底土。
海域使用系指使用某一固定海域三个月以上的排他性开发利用活动。
第三条 本规定适用于转移海域使用权的我国境内外的部门、企事业单位、公司、其他组织和个人。
转移海域使用权的行为,包括海域使用权的出让、转让和出租。
海域使用权的出让,系指国家将海域使用权在一定时限内让与使用者,并由使用者向国家缴纳海域使用金的行为。
海域使用权的转让,系指海域使用者将其海域使用权再有偿让与其他使用者的行为。
海域使用权的出租,系指海域使用者作为出租人,将其海域使用权租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
第四条 海域属于国家所有。
国家鼓励海域的合理利用和持续开发,根据海洋政策、海洋功能区划和海洋开发规划,统一安排海域的各种使用。
对不影响其他开发利用活动的海洋增、养殖业,实行优惠政策。
对于改变海域属性或影响生态环境的开发利用活动,应该严格控制并经科学论证。
国家保护海域使用者的合法权益,任何组织和个人不得侵犯。
第五条 使用国家海域从事生产经营活动的,实行海域使用证制度和有偿使用制度。
使用国家海域从事非营利性公益服务事业和建筑、设置公共设施的,不实行有偿使用制度,但必须按本规定登记备案。

二、海域使用证制度
第六条 国务院海洋行政主管部门负责全国海域使用的统一监督管理。
沿海县以上地方人民政府海洋行政主管部门负责本行政区域毗邻海域使用的监督管理。
第七条 沿海县以上地方人民政府海洋行政主管部门,根据国家海洋政策、全国海洋功能区划和海洋开发规划,会同其他有关部门,制定毗邻海域的海洋功能区划和海洋开发规划,作为实施监督管理的依据,并进行海域使用基本情况的统计。
第八条 使用海域从事生产经营活动的,在向沿海县以上地方人民政府海洋行政主管部门提交海域使用申请时,应附具其向行业或项目主管部门申请立项的有关文书,并按要求提供相关文件、材料。本规定生效前,已经使用海域从事生产经营活动的,须于本规定发布之日起三个月内,向沿海县以上地方人民政府海洋行政主管部门进行登记,由该部门核发海域使用证。
第九条 审批海域使用申请,应依据如下原则:
1.有利于维护国家安全;
2.有利于海域整体功能的发挥和各种使用的协调发展;
3.有利于海域及其资源的持续利用;
4.有利于保护海域生态环境和资源;
5.有利于保护海域的自然景观;
6.有利于维护人民健康和生命财产安全。
第十条 使用海域一万亩以上的,由国务院海洋行政主管部门提出审查意见,报国务院批准。使用面积不足一万亩的,由各省、自治区、直辖市和计划单列市以下人民政府海洋行政主管部门提出审查意见,报同级人民政府批准。沿海市、县人民政府的审批权限和管理范围,由沿海各省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府确定。
第十一条 申请使用海域的,海洋行政主管部门在接到申请之日起二个月内给予答复。
对同意使用海域的,发给海域使用证,确认海域使用权;对不同意使用海域的,海洋行政主管部门在前款规定时间内通知申请者,并说明理由。
在没有海洋行政主管部门的地区,暂由其上级政府的海洋行政主管部门代办海域使用申请的审查和海域使用证的发放工作。
第十二条 凡属下列情况之一者,需提前二个月到海洋行政主管部门重新办理海域使用证:
1.改变使用证规定用途的;
2.使用证有效期满需要续期的;
3.转让海域使用权的。
第十三条 海域使用权争议,由当事人协商解决,协商不成的,由当地人民政府调解。调解不服的,可以通过司法程序解决。在海域使用权争议解决之前,任何一方不得改变海域使用现状。
第十四条 海域使用登记表、海域使用申请表和海域使用证,由国务院海洋行政主管部门统一监制。

三、海域有偿使用制度
第十五条 凡按本规定在我国有偿转移海域使用权的,必须向国家缴纳海域使用金。海域使用金包括:
1.海域出让金。
各级政府海洋行政主管部门(或财政部门)代表国家出让海域使用权时,按规定向受让人收取的海域使用出让价款(即海域使用权出让时的交易总额)。
海域使用期满,使用者因续期使用而缴纳的海域使用出让价款。
2.海域转让金
海域使用者转让其海域使用权(含连同海域设施一同转让)时,就所转让海域的增值额按规定比例向海洋行政主管部门或财政部门缴纳的部分海域转让价款。
海域增值额是指海域转让价款扣除海域转让者受让该海域时支付的全部价款和该海域设施重置费后的余额。转让海域的海域设施重置费,需经国有资产管理部门核准的评估机构评估。
3.海域租金
海域使用者出租海域使用权时,就其所获租金收入按规定比例向海洋行政主管部门或财政部门缴纳的租金。
第十六条 海域使用金的征收
1.海域出让金的征收标准,由各地根据具体情况制定,但每年每亩不得低于100元。
2.海域转让金按转让增值额不低于40%的比例上缴海洋行政主管部门或财政部门。具体上缴比例由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政部门制定。
3.海域使用者将海域使用权出租给第三者时,按租金收入的20%上缴海洋行政主管部门或财政部门。
4.海域出让金由获得批准使用海域的申请人缴纳;海域转让金由转让人缴纳;海域出租金由出租人缴纳。
第十七条 海域使用金可一次缴纳,也可按年度缴纳。凡未交足年度海域使用金的,海洋行政主管部门不得为其发放海域使用证。
第十八条 收取海域使用金,必须使用财政部门统一印制的海域使用金专用收据。
第十九条 海域使用金归中央政府和地方政府所有,其收入应全部上缴财政部门。其中:30%上交中央财政,70%留归地方财政。海域使用金由海洋行政主管部门代收代缴,没有海洋行政主管部门的地区,由财政部门负责征收。
海洋行政主管部门应在次月5日前将收到的海域使用金上缴财政部门。
第二十条 上缴地方财政的海域使用金,作为地方财政的预算固定收入;上缴中央财政的海域使用金,作为中央财政的预算固定收入。上述收入由各级财政统筹安排,主要用于海域开发建设、保护和管理。
“1993年国家预算收入科目”第十二类“其他收入类”中增设第242(之二)款“海域使用金”,该款下设六个“项”级科目,即“海域出让金”(中央固定)、“海域出让金”(地方固定);“海域转让金”(中央固定)、“海域转让金”(地方固定);“海域租金”(中央固定)、“海域租金”(地方固定)。按规定征收的海域使用金,根据规定的预算级次,分别在本“款”各“项”级科目中反映。
“1993年预算支出科目”第二十五类“其他支出类”中增设第278(之二)款“海域开发建设支出”一个“款”级科目,本科目反映用海域使用金安排的海域开发建设、保护和管理等方面的支出。
第二十一条 企业转让或出租海域使用权所得的净收入,列入企业“其他业务收入”;行政事业单位转让或出租海域使用权所得的净收入,执行预算外资金管理办法。
第二十二条 各级财政部门可在不超过海域使用金5%的幅度内,为各级海洋行政主管部门核拨海域征管业务费。没有海洋行政主管部门而由财政部门负责征收的地区,财政部门可从海域使用金中提取2%的海域征管业务费,海域征管业务费执行行政事业单位预算外资金管理办法。
第二十三条 海域使用者在使用海域期间,因遭受严重自然灾害或者重大意外事故,需要给予减免照顾的,应由海域使用者提出申请、报当地海洋行政主管部门签署意见后,经财政部门批准,可在一定期限内减征或免征海域使用金。
除上述原因外,其他确有困难需要给予政策性减免照顾的,由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政部门在不影响上缴任务的原则下,具体制定减征或免征海域使用金的条件和额度。
第二十四条 国家建设需要使用已经出让的海域时,原使用者必须服从国家需要。但建设单位应给原使用者合理的经济补偿。
第二十五条 外商投资企业中,中方以海域使用权作价投资的,其海域使用金由中方投资者缴纳。
第二十六条 海域使用金外汇收入到中国银行结汇后,外汇额度上交中央财政70%,留地方财政30%。如在海域开发建设、保护和管理过程中,确有必不可少的外汇支出时,可通过地方海洋行政管理部门申报地方财政部门,由地方财政部门在海域使用金的留成外汇中解决,不足部分调剂解决。
第二十七条 本规定实施前已经使用海域的,除执行本规定第八条外,应于本规定生效当年始缴纳海域使用金。
第二十八条 沿海各省、自治区、直辖市和计划单列市海洋行政主管部门,应向同级财政部门报送海域使用金收入和支出结算年度报表。年度报表于第二年2月底以前报送同级财政部门,一式两份。
第二十九条 沿海各省、自治区、直辖市和计划单列市财政部门应向财政部报送海域使用金收入和支出年度决算报表,年度决算报表于第二年3月31日前(计划单列市应予第二年3月15日前)报送财政部,一式两份。

四、其 他
第三十条 违反本规定,有下列行为之一者,酌情给予警告、责令其补交海域使用金、补偿经济损失、吊销海域使用证或处以一万元以下罚款:
1.未经批准擅自使用海域的;
2.不按使用证要求使用海域的;
3.未缴纳海域使用金的。
上述罚款收入,根据现行规定全部上交财政。
第三十一条 当事人对处罚决定不服的,可以在接到处罚决定之日起30天内,申请复议;对复议决定不服的,可在接到复议决定之日起30天内,向人民法院起诉。
当事人也可以在接到处罚决定之日起30天内,直接向人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行罚款决定的,由作出处罚的主管部门申请人民法院强制执行。
第三十二条 沿海各省、自治区、直辖市和计划单列市财政部门、海洋行政主管部门可根据本规定制定实施细则,并报财政部和国家海洋局备案。
第三十三条 本规定由财政部、国家海洋局负责解释。
第三十四条 本规定自发布之日起施行。