刑事诉讼证据的审查及排除，是指侦查、检查、审判人员对所搜集的证据进行分析研究，运用真实的证据，正确认定案件的事实。证据的审查及排除是刑事诉讼中一个很重要的工作，它贯穿于侦查、逮捕、起诉、审判的全过程。这项工作做的好，就能正确地认定案件事实，准确地惩罚犯罪，否则就可能放纵犯罪分子，或者是造成冤假错案，冤枉了好人。

　　根据证据事实形成的方法、表现形式、存在状况、提供方式的不同，可以把证据分为言词证据和实物证据。这里重点研究刑事诉讼中实物证据的审查判断及排除。实物证据是指以物的外部形态或者物的内容所表达的意思来证明案件情况的证据。

　　实物证据之所以在现代刑事诉讼的证明活动中越来越受到尊宠，除了诉讼证明理念的改变之外，还离不开实物证据本身所具有的明显特点。（1）更强的客观性。无论是其中的物证还是书证在载体上都表现为有形的物质实体，均是以客观存在的实物形状、性能或者其记载、反映的内容来证明案件事实。与言词类证据相比，实物证据往往形成于案发之前或者案发过程中，不受案发后的主观意识所左右，因而具有更强的客观性。尤其就物证而言，其形成往往出于自然，更不会像言词证据那样随着提供者主观思想的变化而发生变化。而且言词证据一般要靠实物证据来检验，通常情况下，言词证据要同实物证据相结合，才能更好地发挥其证明作用。就物证和书证的关系而言，在特定情况下，一种文书，如恐吓信、借条、保证书等，有时既能起到物证的证明作用，又能起到书证的证明作用。（2）长久的稳定性。由于实物证据的产生往往都在案发之前或案发过程中，案发后主要是如何对其收集或者固定的问题，所以它们是真正的原始证据。虽然它们因缺乏言语表达而通常被称为“哑巴证据”，但它们不会像言词证据那样随着人的主观思想的变化而发生变化。实物证据的证明作用一经确定，即具有稳定性，不易发生改变。实践中，有时在对所收集的物证进行鉴定时，可能出现不同的结论，但这是鉴定条件或者鉴定水平的问题，并不是物证本身发生了变化；有时对于书证所表达的意思也可能存在不同的理解，这也是如何探寻书证本意的问题，而不是书证本身的变化。（3）灭失的不可替代性。物证的证明价值通常都属于特定的物体和痕迹，书证的证明价值也往往蕴含于某一特定的载体之上，一旦将某一特定物证或者书证进行毁损或者致其灭失之后，就无法再予恢复，更不能以一个同类物或者相似物来取代。例如，从某一凶杀案件现场提取的致被害人死亡的带血匕首，在该案作案工具的认定上，则只有被提取的这把匕首本身具有证明价值，侦查人员不能用其他同类或者相似的匕首来代替被提取的这把匕首。再如从犯罪现场提取的被害人生前记录，其与犯罪人恩怨产生过程的笔记本亦是如此。明确实物证据不可替代性这个特征，就必须强调物证和书证的保全。任何收集在案的物证、书证，必须依照法律要求的方式和程序进行保管。正是实物证据的上述明显的证明特点，使得现代证据立法中，物证和书证往往都被置于特别重要的位置。

　　根据马克思主义的认识论，真确审查及排除证据，就是侦查、检察、审判人员对客观存在的证据事实和案件事实的正确反映，这点实物证据具有明显的证明优势。根据国际形势，刑事诉讼活动越来越向文明化、科学化的方向发展，以及人权保障力度的不断加大，特别是人们通过对一些由于过于依赖言词证据而最终导致案件错判的深刻教训的不断总结，使得实物证据的证明作用越来越受到人们的偏爱。其在刑事审判中的证明优势也进一步得到发挥。

　　一、对实物证据的审查

　　（一）注意审查实物证据的客观真实性

　　影响实物证据客观真实性的因素主要有三：一是人为伪造，伪造物证、书证可能出于对他人的栽赃陷害，也可能出于自己逃避法律责任；二是物证、书证可能因自然原因发生变化，如现场遗留的鞋印因风吹雨淋而变形，物品保管过程中因自然原因而损耗、变质等；三是物证、书证因提取、固定、保管不科学、不严谨而发生变化，如提取的血迹检材因保管不善而被污染、腐坏，物证、书证的复制件、复印件出现失真，不能反映原物、原件的外形、特征或者内容等。

　　（二）注意审查证据的来源

　　我国刑诉法及相关法律规定，物证、书证的收集方法有勘验、检查、搜查和扣押。至于通过讯问被告人，询问证人和被害人，向有关单位或者人员提取物证、书证的方法，其实质为上述物证、书证收集方法的延伸。即通过此类途径，获知一定信息，在此基础上再进行物证、书证的收集。勘验，是指公安司法人员为收集证据，发现真实，对与犯罪有关或者与案件有关的现场进行的勘查、检验，进而发现、收集证据的方法。司法实践中，大量物证、书证都是通过勘验的方法获得的，如被害人的尸体、血迹、被告人遗留在现场的痕迹与物品等等。检查，是对与犯罪有关的个人的人身、物品进行查看、验证，进而收集物证、书证的方法。检查往往需要对他人人身权进行暂时剥夺或者限制，以获取相关证据或材料，如为获取被告人的有关信息而收集被告人的血液、指纹等等，就是属于以检查的方法获取的物证。

　　1．关于勘验、检查获取实物证据的审查。对以勘验、检查方法获取的实物证据的客观真实性进行审查，应主要从以下三个方面进行。首先，审查勘验、检查是否及时。《公安机关办理刑事案件程序规定》第194条第2款规定：“执行勘查的侦查人员在接到出勘现场的通知后，应当立即赶赴现场”。案件发生后，由于现场具有时段性特征，使其极易遭受有意、无意的人为破坏，如围观群众进入现场，刮风下雨会将现场痕迹毁灭，尸体长期浸泡或者长时间裸露易导致腐败等，从而可能影响现场物证、书证的收集。其次，审查勘验、检查是否科学、细致、全面。对于重要现场特别是凶杀案件现场的勘验，一般应先进行方位及总体拍照、录像，然后再进行细目拍照、录像以固定现场的原貌，再由外及里地进行勘验和检查，以防止由于勘验、检查人员进入现场后，现场被破坏而无法恢复。对指纹、足（鞋）印、枪弹痕等需要借助其他手段收集的物证，其收集的手段是否科学、合理，采用的仪器、设备是否先进，都是法官必需审查的内容。上述和某某故意杀人案件中，就存在侦查机关应当对抛尸用的捷达车进行勘验、检查而未进行的明显缺陷。最后，审查勘验、检查是否真实。审查时，应看现场是否被人为破坏；如果存在人为破坏，是被告人伪造现场而进行的破坏，还是勘验、检查人员有意、无意的破坏。这对法官查明案件事实真相具有重要意义。应特别注意审查勘验、检查时有无见证人员见证，如果有见证人员见证，还应当注意见证人员的身份等，以考究勘验、检查笔录的真实性和合法性。

　　2．关于搜查获取实物证据的审查。搜查是指侦查人员对有关人员或者场所进行的搜索检查。搜查必须依法进行。现行的1996年《刑事诉讼法》第111条、第112条规定，搜查时应向被搜查人员出示搜查证，紧急情况下，不用搜查证也可进行搜查。搜查时，应有被搜查人或者被搜查人的家属、邻居或者其他见证人在场。搜查妇女的人身时，应当由女工作人员进行。审查通过搜查获取的物证、书证，就应当重点围绕以上内容进行。

　　3．关于扣押获取实物证据的审查。扣押物证、书证往往在勘验、检查或者搜查过程中同时进行，也可能在通过讯问、询问获取线索后而专门找相关单位或个人就有关物证或书证进行扣押。所以，必须对被扣押实物证据的来源和过程进行详细审查。

　　（三）注意审查实物证据的保管、鉴定过程

　　我们通常采用静态的眼光看待证据，尤其是物证、书证等客观性证据。实际上，物证、书证在收集、保管及鉴定过程中都有可能受到破坏或者改变。这既可能是自然因素所致，也可能是人为因素造成。就后者而言，在证据收集、保管及鉴定的过程中，接触证据的人员都可能无意或有意破坏或者改变证据。首先，侦查人员如果不熟悉特定物证、书证的收集、保管方法，就可能会污染特定的证据或者改变证据的外表形态。例如现场上的血迹证据，如果收集、保管的方法不当或者盛装血迹的器具不洁净，就可能会污染血迹。又如现场上的指纹证据，如果提取方法不当，就可能会导致指纹的纹理遭到改变甚至破坏。其次，证据在被保管的过程中可能因保管条件不善或者环境条件发生变化而改变。例如血迹、精斑等生物证据，需要单独使用专用的器具盛装，并且需要在特定的温度、湿度条件下保存。一些公安机关由于不具备相应的保管条件或者疏于保管，导致上述证据遭到破坏。最后，在将血迹、精斑等物证提交鉴定后，如果鉴定机构的管理不规范，检材保管条件不善，或者鉴定人员对证据进行鉴定的过程不合理，都可能会改变证据的外表形态或者内在属性，进而导致鉴定结论失真。

　　证据的动态变化给法官审查与认定证据带来了严峻的挑战。对于物证、书证等客观性证据的审查，必须重视证据的动态变化。对于公诉机关而言，如果其在法庭上使用特定的物证、书证来证明自己的主张，就必须首先证明该物证、书证就是侦查人员从犯罪现场收集的物品、文件，并且证据尚处于和收集时相同（或大致相同）的状态。具体言之，自从在犯罪现场发现相关的物证、书证等证据之后，直至将该证据提交给法庭之前，与该证据相关的所有人员、地点与处理工作都必须记录在案。这种记录通常被称为“证据保管链条”。

　 （四）注意审查实物证据与案件事实的关联性

　　实物证据特别是物证本身没有思想，不会自己陈述所要证明的案件事实。所以，收集物证、书证后，重要的工作就是对其蕴含的案件事实进行识别，并通过一定的形式表现出来。如凶器上血迹是谁的，毒品为何种成分，书证的笔迹是谁所留等等。对物证、书证蕴含的案件事实进行识别，重要的工作就是鉴定和辨认，以确定物证、书证与案件事实的关联性及本身的真实性。许多物证、书证无需鉴定就能够基于物质属性、形态、内容等证明案件事实，如在被告人家中提取到被害人被盗抢的手机、手镯等，但对于现场遗留的血迹、指纹、毛发、体液等痕迹物证，由于涉及专门性问题，必须进行鉴定并得出鉴定意见后，才能证实其与案件的关联，进而作为证据使用。例如在杀人案件中，现场提取的刀子表面存在血迹，只有经过鉴定才能确定其究竟是被害人所留还是由他人所留。如果该血迹为被告人所留．就可以直接建立被告人与犯罪工具、犯罪现场之间的关联；如果该血迹为被害人所留，则通常无助于进一步查明案件事实，其意义可能还不及刀子了。根据鉴定意见解决问题程度的不同，可以将鉴定意见分为同一认定意见和种属认定意见。相比之下，同一认定意见更加具有独特性和唯一性，因此在实践中更受青睐。目前，我国各地公安机关均已具备了进行DNA鉴定、指纹鉴定、笔迹鉴定等同一认定的物质和技术条件，对于现场提取的具备同一认定条件的血迹、毛发、指纹等痕迹物证，以及相关书证，如果具备鉴定条件，就应当及时连同被告人、被害人含有DNA的样本、指纹样本以及相关的文书样本一起送交鉴定，进而得出明确的同一与否的鉴定意见。如果仅仅针对提取的血迹、毛发、指纹等物证以及相关书证作出种属认定意见，因该类意见不具有独特性，故其证明力非常有限，不能独立地证明特定的案件情况。因此，对现场遗留的与犯罪有关的具备检验鉴定条件的血迹、指纹、毛发、体液等生物物证、痕迹、物品，应当重点审查是否通过DNA鉴定、指纹鉴定等鉴定方式与被告人或者被害人的相应生物检材、生物特征、物品等作同一认定。

　　（五）注意审查实物证据是否全面收集

　　证据是认定案件事实的基础。全面收集证据，充分挖掘证据的证明价值，是刑事诉讼特别是侦查工作的基本要求。只有全面收集证明被告人有罪、无罪、罪轻、罪重的各种证据，并对证据进行科学分析，才能准确认定案件事实，确保定罪准确，量刑适当，同时确保无罪的人不受刑事追究。侦查人员应当通过勘验、检查、搜查等活动，客观、全面地收集与案件事实可能有关联的血迹、指纹、足迹、文件等实物证据；同时，对具备检验条件尤其是同一认定条件的关键性物证、书证，还应当进行鉴定，从而确定物证、书证与案件事实的关联，并通过物证、书证的鉴定结论锁定犯罪嫌疑人或者排除犯罪嫌疑人，进而实现证据证明价值的最大化。法官在审理刑事案件的过程中，应当认真审查侦查、起诉机关是否将相关实物证据全面收集到案，对于一些有线索表明确实存在但未能收集到案的证据，是何种原因未能收集，是否还有补充收集的可能，与其他证据存在哪些联系等问题，都应进行审查和判断。需要侦查、起诉机关补充的，必须要求其进行补充，不能按要求补充的，依法作出裁判。前述和某某故意杀人案件中，侦查机关对于已收集的重要物证保管不善而丢失，应当收集的和某某作案时所穿的衬衣、皮鞋未能收集，应当勘查的抛尸用的捷达车未能进行勘查。后经补查亦只补充到捷达车的照片。故依法不能核准，只能将案件发回重审。

　　二、关于非法实物证据的排除

　　新修改的《刑事诉讼法》为了从制度上进一步遏制刑讯逼供和以其他非法方法收集证据的行为，维护司法公正和刑事诉讼参与人的合法权利，除了增加规定不得强迫任何人证实自己有罪外，还专门增加5个条文就非法证据排除规则进行了规定。从条文内容上看，不仅明确了非法证据的排除范围和排除原则，还对排除程序、证明责任、证据标准等问题均作了规定，使得争论已久的非法证据排除规则正式成为了法律规定的内容，对于依法惩治犯罪、切实保障人权，具有重要而深远的意义。应该说，证据本身并无合法与非法之分，所谓“非法证据”，是指违反法律规定收集或取得的证据，有广义和狭义两种理解。广义的非法证据包括主体不合法的证据、形式不合法的证据、程序不合法的证据和方法手段不合法的证据四类。狭义的非法证据则仅指最后一类，是从取证手段的非法性上来界定的。从我国《刑事诉讼法》修改所使用的“刑讯逼供等非法方法”、“暴力、威胁等非法方法”等表述看，本次确立的非法证据排除规则也主要是针对取证方法、手段而言的．属狭义非法证据范围。修正后的《刑事诉讼法》第54条第1款规定，采用刑讯逼供等非法方法收集的犯罪嫌疑人、被告人供述和采用暴力、威胁等非法方法收集的证人证言、被害人陈述，应当予以排除。违反法律规定收集物证、书证，严重影响司法公正的，应当予以补正或者作出合理解释；不能补正或者作出合理解释的，对该证据应当予以排除。这一规定与2010年“两院三部”共同出台的《关于办理死刑案件审查判断证据若干问题的规定》以及《关于办理刑事案件排除非法证据若干问题的规定》（简称《排除非法证据规定》，将两个文件一起简称“两个证据规定”）确立的原则是一致的。即对于非法言词证据，实行绝对排除，对于非法实物证据，实行裁量排除。之所以要对言词证据和实物证据设立不同的排除标准，是因为两类证据的可替代性以及以非法手段收集对于公民宪法权利的侵害程度大不相同。当然，从理想状态来说，对于所有非法证据都予以排除最能保障公民的合法权益。但人所共知，这是极不切合实际的。因为即便作为非法证据排除规则确立最早国家之一的美国，也存在多种排除的例外情形。为平衡好准确打击犯罪和有效保障人权的关系，保障法官最大限度地占有全案证据资料，发现案件事实真相，《刑事诉讼修正案》区分言词证据与实物证据的不同情况，在对非法取得的言词证据即被告人供述、被害人陈述和证人证言实行绝对排除的同时，对非法取得的实物证据则采取了相对宽容的态度，允许由侦查机关予以补正或者作出合理解释。这样规定既符合证据本身的特点，也兼顾了实体价值与程序价值的平衡。正如有学者在论及《排除非法证据规定》时指出：“我们在坚守人权保障的同时，也要兼顾实体真实的发现与人权保障的要求，在这方面，《排除非法证据规定》提供了一个重要的参考，该规定所采用的就是权衡原则。应当说该规定对非法言词证据的排除是相对较为彻底的，而对非法实物证据采取的则是裁量排除的做法。将非法取得的言词证据与实物证据区别对待，目的就是为了平衡刑事诉讼惩罚犯罪和保障人权的双重价值取向。”

　　（作者单位：安徽省天长市人民法院）
江苏省徐州市人民政府


徐州市城市住宅区物业管理暂行办法


徐州市人民政府令第62号发布



第一章总则

第一条 规范本市住宅区物业管理服务行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业合法权益，为居民提供舒适、整洁、方便、安全的居住环境，根据国家和省有关物业管理规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内城市住宅区物业管理活动。

城市新建住宅区和房屋建筑面积在二万平方米以上且共用实施设备配套齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理。

第三条 市建设行政主管部门负责本市住宅区物业管理综合协调和监督指导工作。市、县(市)、贾汪区房产行政管理部门主管本行政区域内城市住宅区物业管理工作，其主要职责是：

(一)贯彻实施物业管理法律、法规、规章和方针、政策，制定物业管理有关措施；

(二)参与住宅区验收，指导、监督物业接管和业主委员会组建工作；

(三)审批物业管理企业资质；

(四)培训专职物业管理人员；

(五)监督、检查物业管理企业管理服务活动；

(六)负责住宅区物业管理考评工作；

(七)负责住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)筹集和使用监督工作；

(八)受理物业管理投诉案件；

(九)查处物业管理违法行为。有关管理部门，按照各自职责做好住宅区物业管理工作。

区人民政府街道办事处应当协助有关管理部门对本辖区住宅区物业管理工作进行监督、指导和协调。

第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业管理相结合的原则。

第五条 物业管理企业按照国家、省和市有关规定享受第三产业优惠政策。

第二章业主自治管理

第六条 每个住宅区成立一个业主委员会，代表全体业主对物业实施自治管理。

业主委员会成员由业主和物业使用人代表参加的业主大会或业主代表大会选举产生，每届任期三年。根据住宅区范围大小，业主委员会由五至十五人组成，组成人数为单数，设主任一名，副主任二名，委员若干名。

业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，将章程和委员名单报物业管理行政主管部门备案。

第七条 住宅区入住率达到百分之六十以上时，物业管理行政主管部门应当组织住宅区开发建设单位、业主和物业使用人代表，召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。

业主委员会每季度召开一次全体会议，经业主委员会主任提议或有三分之一以上委员建议，可随时召开全体会议。涉及住宅区物业管理重大事项，应当由业主委员会三分之二委员表决通过。

业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会，经百分之十五以上业主或者业主代表提议，可随时召开大会。

第八条 业主委员会应当履行下列职责：

(一)执行有关物业管理法律、法规、规章和政策；

(二)拟定业主委员会章程；

(三)通过招标、招聘等形式确定一个物业管理企业管理住宅区物业，依法与其订立、变更、解除物业管理委托合同；

(四)审议物业管理企业年度管理计划和物业管理重大措施；

(五)审核物业管理企业使用维修基金申请；

(六)决定物业管理企业有关物业管理重大事项；

(七)根据业主、物业使用人意见和要求，对物业管理企业经营管理活动进行监督；

(八)主持制定业主公约，提交业主大会或业主代表大会审议通过，并督促业主和物业使用人遵守业主公约和有关规定；

(九)召集业主大会或业主代表大会，报告物业管理工作情况；

(十)协助物业管理企业落实各项管理措施；

(十一)接受物业管理行政主管部门、业主大会、业主代表大会和业主、物业使用人监督。

第九条 业主大会由住宅区全体业主组成；业主较多的，按比例推选业主代表，组成业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席，作出的决定，应当经半数以上业主或者业主代表通过。

第十条 业主大会和业主代表大会行使下列职权：

(一)选举、罢免业主委员会成员；

(二)审议、通过业主委员会章程；

(三)审查批准业主公约；

(四)听取和审议物业管理工作报告；

(五)改变、撤销业主委员会不适当决定。

第十一条 业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。

业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。

业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报物业管理行政主管部门备案。

第三章物业管理服务

第十二条 实行物业管理的住宅区，由物业管理企业实行专业化统一管理和综合服务。

物业管理企业应当具备下列条件：

(一)有规范的名称、组织机构和固定办公场所；

(二)有与管理规模相适应的专业技术人员；

(三)有符合规定数额的注册资金；

(四)有物业管理服务制度、措施。物业管理企业应当向物业管理行政主管部门申领物业管理企业资质证书；未领取物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理经营活动。

第十三条 物业管理企业的权利：

(一)根据有关物业管理法律、法规、规章和政策，结合住宅区实际，制定住宅区物业管理具体实施办法；

(二)依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用；

(三)制止违反住宅区物业管理规定行为；

(四)选聘专营单位承担专项管理业务工作；

(五)要求业主委员会协助管理，建议有关行政管理部门对不听劝阻且违反本办法规定行为予以行政处罚；

(六)按照企业经营范围实行一业多营，以其收益补充物业管理经费；

(七)法律、法规、规章赋予的其他权利。

物业管理企业的义务：

(一)履行物业管理委托合同；

(二)接受业主委员会、全体业主和物业使用人及有关部门监督；

(三)重大管理事项报请业主委员会审议通过；

(四)向业主委员会报告物业管理工作；

(五)法律、法规、规章规定的其他义务。

第十四条 物业管理企业应当与业主委员会签订物业管理委托合同。

物业管理委托合同应当载明下列内容：

(一)双方当事人名称、地址；

(二)物业管理区域范围；

(三)物业管理服务项目和内容；

(四)物业管理服务标准和要求；

(五)物业管理服务权限；

(六)物业管理服务费用及支付方法；

(七)物业管理服务期限；

(八)合同终止和解除条件；

(九)违约责任；

(十)当事人认为需要约定的其他事项。

物业管理企业应当自物业管理委托合同签订之日起十五日内，将物业管理委托合同报物业管理行政主管部门备案。

第十五条 物业管理企业应当按照下列规定进行物业管理：

(一)符合国家、省、市物业管理技术标准和规范要求；

(二)在住宅房屋使用前，将住宅共用部位、共用设施设备使用、维修方法、要求、注意事项书面告知物业使用人；

(三)定期对住宅区进行全面巡视、检查；

(四)定期对住宅共用部位、共用设施设备进行养护，发现物业损坏或者接到报修时，按照规定时间进行维修、更新；

(五)接受业主和物业使用人委托，办理房屋开门开窗、搭建临时建筑物规划报批手续。

第十六条 住宅区房屋、设施设备管理及其维修，绿化管理，环境卫生管理，治安管理应当符合国家、省、市的规定，接受有关部门监督检查。

第十七条 物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，业主委员会可以解除或者终止委托合同，但应当提前一个月通知物业管理企业。

第十八条 物业管理企业可以接受供水、供电、供气等有关专业部门委托，开展代收费用和定期维修养护等代办业务。第十九条物业管理企业可以为业主和物业使用人提供下列特约服务：

(一)代管房屋、代购(送)物品、代送(接)儿童、代护(送)病人、代雇(兼)保姆、代订报刊、代送邮件等；

(二)修理车辆、水电设备、家用电器等；

(三)上门洗涤衣物、清扫室内卫生、粉刷、单项装修等；

(四)业主或物业使用人预约其他服务项目。

第四章 物业的使用和维护

第二十条 住宅区建设规划应当包括物业管理内容。物业管理行政主管部门应当参加住宅区竣工综合验收，签署物业管理验收意见。

第二十一条 住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应当在物业管理行政主管部门监督下，向住宅区业主委员会或者其委托的物业管理企业移交物业和下列资料：

(一)住宅区竣工总平面图；

(二)单体建筑、结构、设备安装竣工图；

(三)住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图；

(四)有关设施、设备安装、使用和维修技术资料；

(五)住宅区物业管理必需的其他资料。

第二十二条 开发建设单位应当按规划要求，建设物业管理用房，并在住宅区整体移交时，将物业管理用房移交给住宅区业主委员会，尚未成立业主委员会的，移交给物业管理行政主管部门。物业管理用房产权属住宅区全体业主共有，由物业管理企业使用，任何单位和个人不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房使用性质。

第二十三条 住宅区内禁止下列行为：

(一)改变房屋承重结构部位的；

(二)擅自改装、拆除房屋附属设施和改变房屋用途、外貌的；

(三)占用公共楼梯、扶栏、走道、地下室、自行车房(棚)、停车场等共用部位达四小时以上的；

(四)在天井、庭院、屋面、平台、道路及其他场地搭建永久性建筑物、构筑物的；

(五)乱贴、乱画、乱挂的；

(六)损坏绿地，花卉树木、雕塑、小品设施，改变使用性质的；

(七)不在指定地点停放机动车和非机动车的；

(八)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品的；

(九)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准噪声的；

(十)开办污染环境生产、加工企业的；

(十一)生活垃圾未按袋装化要求在规定时间、地点、方式投放的；

(十二)乱扔瓜果皮核、纸屑的；

(十三)饲养禽畜的；

(十四)利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益活动的。

第二十四条 业主和物业使用人装修房屋应当事先告知物业管理企业，遵守房屋装修及房屋安全管理有关规定。

物业管理企业应当对房屋装修活动进行指导和监督，发现违反房屋装修及房屋安全管理规定行为，应当劝阻、制止，并督促改正；对拒不改正的，及时报告给业主委员会，并提请有关行政管理部门依法处理。

第二十五条 占用、挖掘道路、场地的单位和个人，应当与物业管理企业签订协议，向市政管理部门办理审批手续，并在规定期限内恢复原状。

第二十六条 利用物业设置广告，应当在征得相关业主、物业管理企业、物业使用人同意并签订协议后，向有关行政管理部门办理审批手续。

第二十七条 业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。

业主应当在签订住宅转让合同或者租赁合同之日起十日内，将转让或者出租住宅有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第二十八条 物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或者解除后一个月内，向业主委员会办理下列事项，并向物业管理行政主管部门备案：

(一)清算物业管理收费，多收部分予以退还；

(二)移交工程建设技术资料和帐册等物业档案材料；

(三)移交物业管理用房和其他财物。

第二十九条 物业维护责任，按下列规定划分：

(一)房屋自用部位(不包括住宅承重结构部位)和自用设备，由业主和物业使用人负责维护；

(二)住宅共用部位和共用设施设备，由物业管理企业负责定期维护，费用从维修基金中支付，不足部分由共用物业业主和使用人分担；

(三)给排水、供电、供气等管线和设施，由有关专业部门负责维护。有关专业部门委托物业管理企业维护的，由接受委托的物业管理企业负责维护，费用从其委托费用中列支；

(四)住宅在开发建设单位保修期内的，由住宅开发建设单位委托的物业管理企业负责维护，费用从委托费用中列支。

第三十条 住宅区开发建设单位应当在业主委员会成立之前自行或者招聘物业管理企业进行前期物业管理。除应由业主支付的保洁、保安费用和自用部位、自用设施维护费用外，其他物业管理费用由开发建设单位承担。

第五章物业管理收费和维修基金

第三十一条 物业管理收费，分为公共服务费和代收代办费、特约服务费，应当区别服务性质，依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

物业管理公共服务费实行明码标价，收费项目、收费标准、收费办法应当在收费地点公布。具体收费项目、标准、管理办法，按照物价、房产行政主管部门规定执行。

第三十二条 物业管理公共服务费用途是：

(一)物业管理企业人员工资和按规定提取的福利费；

(二)绿化管理费；

(三)清洁卫生费；

(四)保安费；

(五)办公费；

(六)物业管理企业固定资产折旧费；

(七)物业管理法定税费。

第三十三条 物业管理企业接受供水、供电、供气等有关专业部门委托，开展代收和代办业务的，按照有关规定收取代收代办服务费，使用物业管理专用发票。

第三十四条 业主和物业使用人需求的特约服务费，由业主、物业使用人与物业管理企业协商确定，报物价行政主管部门备案。

第三十五条 购买、销售商品住房(包括经济适用住房)和公有住房应当按照下列规定缴纳、提取维修基金：

(一)购买商品住房者，按购房款的百分之二点五比例向售房单位缴交维修基金；

(二)购买公有住房者，按购房款的百分之二比例向售房单位缴交维修基金；

(三)出售公有住房的单位按照一定比例从售房款中提取维修基金，其中七层以下公有住房(含七层)不低于售房款百分之二十，七层以上公有住房不低于售房款百分之三十。

出售商品住房和公有住房单位收取的维修基金，属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入；销售公有住房单位从售房款中提取的维修基金，属售房单位所有。维修基金由物业管理行政主管部门代管，实行财政专户储存管理，具体管理办法由市财政部门会同物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准后实施。

第三十六条 维修基金属专项基金，利息净收益专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修基金闲置时，可用于购买国债或者用于法律、法规规定的范围，严禁挪作他用。

第三十七条 维修基金的使用由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会审核同意，物业管理行政主管部门批准后，由财政部门拨付。

维修基金不足使用时，经业主委员会同意，物业管理行政主管部门批准，按业主和物业使用人占有住宅建筑面积比例向其筹集。具体办法由市人民政府制定。

第三十八条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

因房屋拆迁或者其他原因造成维修住房灭失的，应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第六章奖惩

第三十九条 住宅区物业管理纳入城市管理目标考核责任制，对成绩突出的物业管理单位，由物业管理行政主管部门提请同级人民政府予以表彰奖励。

第四十条 物业管理企业对有下列行为之一的当事人，有权予以制止，并要求限期改正；造成损失的，责成其赔偿；应当给予行政处罚的，提请有关行政主管部门处罚：

(一)实施本办法第二十三条规定的禁止行为；

(二)业主和物业使用人装修房屋前未向物业管理企业报告的；

(三)占用、挖掘道路、场地的单位和个人未与物业管理企业签订协议的；

(四)利用物业设置广告未征得业主、物业管理企业、物业使用人同意的。

第四十一条 物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，业主和物业使用人有权向业主委员会、物业管理行政主管部门投诉；业主委员会有权予以制止并要求其限期改正，情节严重的有权解除物业管理委托合同；造成损失的，物业管理行政主管部门责令其赔偿损失，处以五千元以下罚款：

(一)修缮、更新房屋承重结构部位、住宅共用部位和共用设施设备不及时的；

(二)管理制度不健全、管理混乱，使住宅区共用部位和共用设施设备遭受损失的；

(三)擅自改变物业管理用房使用性质的；

(四)不履行物业管理委托合同规定义务的。第四十二条物业管理企业未按本办法规定申领物业管理资质证书的，由物业管理行政主管部门责令限期补办资质审批手续；逾期不补办的，由物业管理行政主管部门给予警告，并处三万元以下罚款。

第四十三条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和物业管理行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍未足额提取的，处以应提未提数额每日万分之三的罚款。

第四十四条 使用和代管维修基金的单位，挪用维修基金的，由财政部门和物业管理行政主管部门追回等额维修基金，并处三万元以下罚款。

第四十五条 物业管理企业违反本办法规定，擅自设立收费项目、提高收费标准或者所提供服务质价不符的，由物价行政主管部门按照国家有关法律、法规规定给予处罚。

第七章附则

第四十六条 高档公寓、别墅区、商住区、写字楼、综合楼、工业区厂房的物业管理，参照本办法执行。

第四十七条 本办法下列用语的含义是：

(一)物业，是指已建成投入使用的住宅区内各类房屋和共用设施设备、附属场地；

(二)物业管理，是指物业管理企业按照物业管理委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、物业使用人提供的服务；

(三)业主，是指住宅区房屋所有权人；

(四)物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

(五)共用设施设备，是指住宅区或单幢住宅内，由业主和使用人共同使用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；

(六)共用部位，是指住宅主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等部位；

(七)自用部位，是指一套住宅内部，由住宅业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面等部位；

(八)自用设备，是指一套住宅内部，由住宅业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；

(九)住宅承重结构部位，是指住宅的基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等。

第四十八条 本办法由市房产行政管理部门负责解释。

第四十九条 本办法自公布之日起施行。本办法施行前本市有关物业管理的规定，凡与本办法抵触的，按照本办法执行。

1999年3月31日