试论不动产物权变动的原因与结果的区分
　　　　　　　　　　　　　　－－从商品房买卖的视角看

　　《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这一规定确立了一个重要的区分原则，这个区分原则就是说要区分登记的效力和合同的效力。没有办理登记，只能导致物权不能有效地设立和移转，但是不应当影响合同的效力。我们把这种区分看成是原因与结果的区分——签订合同是原因，产生物权变动是结果。这一规定从根本上改变了过去司法实践中把登记的效力与合同的效力混为一潭的局面，现就《物权法》第十五条将不动产物权变动的原因与结果进行区分的相关法律问题谈点个人看法。

　　一、将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由债权与物权的性质决定的。以商品房买卖为例。卖房者订立商品房买卖合同的目的是取得价款，而买房者的目的即在于取得商品房的所有权。这样一来商品房买卖合同即成为房屋所有权移转的原因，所有权移转即为这一原因的结果。由于在商品房买卖合同中，两种不同的权利变动是在两种不同的法律基础上进行的。商品房买卖合同产生的法律关系是债权债务关系，只要买卖双方在订立合同时达成合意，即产生债权法上的约束力。但由于物权和债权不同，物权是支配权、绝对权、对世权，其变动必须经公示（动产交付、不动产登记），才能发生对世的效果，以保障交易的安全。可见，当债权和物权在同一合同中并存时，合同作为原因其效力不以物权变动结果的公示（动产交付、不动产登记）为要件。

　　现实中，以债权关系变动作为原因的不动产物权变动，除商品房买卖之外还大量存在。比如，当事人为设立抵押权而订立的抵押合同。订立抵押合同的目的是为了设立抵押权，因此，订立抵押合同便成为设立抵押权的原因。进行抵押物登记则是订立抵押合同的结果。抵押合同这一原因行为是否生效，并不取决于抵押物是否登记这一结果，而是取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。

　　二、将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由我国现行法律关于物权变动的模式决定的。按照通说，我国现行法律关于物权变动采用债权形式主义模式。[1] 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能移转。”由此可见，我国的物权变动采取债权形式主义的模式。

　　债权形式主义是指物权因法律行为发生变动时，当事人之间除形成债权债务关系外，尚需履行登记或者交付的法定方式。一方面，要达到移转物权的目的，首先当事人双方必须达成移转物权的合意，而这种合意只是一种债权合同，而不是所谓的物权合同，因为要达到物权移转的目的，必须完成交付或登记的公示方法，否则光有移转物权的合意也不能实现移转物权的目的。另一方面，必须要通过一定的公示方法来完成物权的设定或者移转。[2]关于我国物权变动采用债权形式主义模式的相关法律规定有：《民法通则》第七十二条规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。此外，《合同法》第一百三十三条、《物权法》第九条、第二十三条，《城市房地产管理法》、《城市私有房管理条例》等都明确了债权形式主义的物权变动模式。依债权形式主义模式，债权合同的效力不以登记为要件，只要符合《民法通则》第五十五条规定的条件，合同便为有效。

　　三、将不动产物权变动的原因与结果进行区分，完全符合合同效力的理论。判断合同是否有效应当依从《民法通则》第五十五条的规定，即不动产变动合同只要具备以下三个条件：（1）行为人具有相应的行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益便为有效合同。因此，合同是否有效，从签订之日便已确定，至于合同是否履行涉及的是当事人是否违约的问题，而与合同是否有效没有法律上的关联。《城市私有房屋管理条例》第7条明确规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时，购买的房屋须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。显然买卖合同是办理所有权登记的必要证件，而无效合同是不能作为产权登记证明的。因此，通过是否办理房屋所有权变更登记来决定房屋买卖合同效力的观点，不符合人们的认识规律。如果说合同的效力以办理物权登记为要件的话，那么合同的效力就被出让方掌控。比如，当房地产价格猛涨时，出让方为了获取不当利益，为了不履行合同，就不去办理房地产过户登记，结果就使合同无效了。相反，当房地产贬值时，出让方为了履行合同，就去办理房地产过户登记，结果就使合同有效了。可见，如果不将不动产变动的原因与结果进行区分，便会出现由一方当事人决定合同效力的情况，这不利于交易市场的稳定和安全。

　　四、将不动产物权变动的原因与结果进行区分，也是诚实信用原则的要求。诚实信用原则是指民事主体在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。诚实信用原则作民法特别是债法的“帝王规则”，对于规范民事活动、维护交易秩序，都具有及其重要的作用。比如，按照《担保法》的规定，当事人订立了抵押合同之后，如果没有办理抵押登记的，不仅抵押权不能设立，抵押合同也是无效的。这一规定显然存在很大的问题，如果没有办抵押登记导致抵押合同无效，那银行拿了这个抵押合同就没有办法再去找抵押人要求他继续履行合同、办理抵押登记，或者承担违约责任，这对于银行是非常不利的，而且也会使那些不诚实守信的抵押人或者债务人钻了法律的空子。

　　参考文献

　　[1]王利明：《关于债权合同与物权及合同无效与撤销权的关系》，载《判解研究》2001年第4辑，人民法院出版社2002年版。

　　[2]同上。

来源: 中国法院网泰和频道


安徽省合肥市人大常委会


合肥市基本农田保护条例
合肥市人民代表大会常务委员会


（2000年12月8日合肥市第十二届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过 2001年3月30日安徽省第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准）

第一章 总则
第一条 为了对基本农田实行特殊保护，促进农业生产和社会经济的可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《基本农田保护条例》和其他有关法律法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内基本农田的保护工作。
第三条 本条例所称基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
本条例所称基本农田保护区，是指为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。
第四条 市、县（区）和乡（镇）人民政府应当按照“全面规划、合理利用、用养结合、严格保护”的方针，将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划。
基本农田保护工作应当作为政府领导任期目标责任制的一项内容，并由上一级人民政府监督实施。
第五条 任何单位和个人都有保护基本农田的义务，并有权检举、控告侵占、破坏基本农田和其他违反本条例的行为。
第六条 市、县（区）土地行政主管部门和农业行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内基本农田保护管理工作。
乡（镇）人民政府负责本行政区域内的基本农田保护工作。

第二章 划定
第七条 市、县（区）和乡（镇）人民政府编制土地利用总体规划，应当将基本农田保护作为规划的一项内容，依据上级土地利用总体规划，具体落实基本农田的数量和布局，并明确质量要求。
第八条 下列耕地应当划入基本农田保护区：
（一）经县级以上人民政府、国务院有关部门批准确定的粮、棉、油生产基地和名、特、优、稀、新农产品生产基地；
（二）有良好水利条件与水土保持设施的耕地；
（三）正在实施改造计划以及可以改造的集中连片的中、低产田；
（四）蔬菜生产基地；
（五）农业开发项目和农业技术推广实验示范用地；
（六）农业教学、科研用地和农作物良种繁育基地；
（七）花卉、苗木、饲草、桑茶以及其他需要特殊保护的耕地。
需要退耕还林、还湖的耕地不得划入基本农田保护区。
第九条 基本农田保护区以乡（镇）为单位划区定界，由县（区）土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施，在乡镇土地利用总体规划图上标注基本农田保护区地块位置和地块编号。
基本农田保护标志由县（区）人民政府统一制作，由乡（镇）人民政府负责设置。
基本农田划区定界后，由市人民政府组织土地行政主管部门和农业行政主管部门验收。
第十条 土地利用总体规划经依法修改后，应当自规划批准之日起六个月内调整基本农田布局。
基本农田保护期必须与土地利用总体规划有效期相一致。
第十一条 县（区）土地行政主管部门应当建立基本农田档案，并抄送同级农业行政主管部门和市土地行政主管部门。档案应当包括下列内容：
（一）县（区）、乡（镇）土地利用总体规划文本、总体规划图；
（二）乡（镇）基本农田地块和面积登记表；
（三）基本农田保护面积汇总表；
（四）验收确认文件和其他有关资料。
第十二条 划定基本农田保护区时，不得改变土地承包者的承包经营权。

第三章 保护
第十三条 市、县（区）和乡（镇）人民政府应当采取措施，确保土地利用总体规划确定的本行政区域内基本农田的数量不减少，质量不降低。
第十四条 基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变。
第十五条 占用基本农田的单位应当按照占多少、垦多少的原则，负责开垦与所占基本农田的数量与质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。占用蔬菜基地的，还应当缴纳新菜地开发建设基金。
第十六条 禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。
第十七条 需要在基本农田保护区内建设小型提水、引水和蓄水设施的，应当以使用劣质地和改造现有水利设施为主。
第十八条 村庄集镇建设、农村基础设施和公益事业及其他建设项目，应当在土地利用总体规划确定的建设用地范围内进行，不得占用基本农田。
第十九条 禁止闲置基本农田。
经依法批准征用基本农田的，自批准之日起一年以上未动工建设的，应当按《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的标准缴纳闲置费；连续两年未使用的，由市、县人民政府依法无偿收回土地使用权。
第二十条 建设工程施工需要临时使用基本农田的，应当报市、县土地行政主管部门批准，并依法支付临时用地补偿费。临时占用基本农田不足半年的，按半年予以补偿；超过半年不足一年的，按一年予以补偿；超过一年不足两年的，按两年予以补偿。基本农田年补偿金额按照其前三年平均年产值计算。
临时使用土地期限不得超过两年。临时用地者应当自临时用地期满之日起六个月内恢复种植条件。恢复种植条件期间应当按照前款规定予以补偿。
第二十一条 使用基本农田进行农业生产的单位和个人应当改良土壤、维护排灌设施、防止水土流失、增加投入、增施有机肥料，合理使用化肥、农药，提高地力，防止基本农田的污染、破坏和地力衰退。
第二十二条 因生产建设造成基本农田塌陷、压占、挖损、破坏的，由责任单位或者个人负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，按照《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的规定支付复垦费用，由市、县（区）人民政府组织复垦。
第二十三条 市农业行政主管部门应当会同市土地行政主管部门根据本市实际情况，制定基本农田地力分等定级办法，并组织实施。
第二十四条 县（区）农业行政主管部门应当为农业生产者提供施肥指导服务，并逐步建立基本农田地力与施肥效益长期定位监测网点，每两年向本级人民政府提出基本农田地力变化状况报告以及相应的地力保护措施。
第二十五条 市、县（区）农业行政主管部门应当会同同级环境保护行政主管部门对基本农田环境污染进行监测和评价，每两年向本级人民政府提出环境质量与发展趋势的报告。
第二十六条 在基本农田保护区周围兴建建设项目，必须进行生态环境影响评价，其防治污染的设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。建设项目竣工验收时，应当同时验收防治污染基本农田的设施。已建成的项目对基本农田有污染的，必须限期治理；造成损失的，应当给予相应的赔偿。
第二十七条 向基本农田保护区提供的肥料和作为肥料的城市垃圾、污泥，应当符合国家有关标准。
第二十八条 因发生事故或者其他突发性事件，造成或者可能造成基本农田环境污染事故的，当事人必须立即采取措施处理，通知基本农田的所有人和使用人，并向当地环境保护行政主管部门和农业行政主管部门报告，接受调查处理。

第四章 监督管理
第二十九条 上一级人民政府应当与下一级人民政府签订基本农田保护责任书；乡（镇）人民政府应当根据与县级人民政府签订的基本农田保护责任书的要求，与农村集体经济组织或者村民委员会签订基本农田保护责任书。
基本农田保护责任书应当包括下列内容：
（一）基本农田的范围、面积、地块；
（二）基本农田的地力等级；
（三）保护措施；
（四）当事人的权利与义务；
（五）奖励与处罚。
第三十条 县（区）和乡（镇）人民政府应当每两年将本行政区域内的基本农田保护情况向同级人民代表大会或者其常务委员会和上一级人民政府报告。市人民政府应当每两年将全市基本农田保护情况向市人民代表大会常务委员会报告。
第三十一条 县（区）土地行政主管部门和乡（镇）人民政府应当建立基本农田保护巡查制度，定期对基本农田保护情况进行检查。
县（区）土地行政主管部门和乡（镇）人民政府可以从基本农田所有人和使用人中聘请基本农田保护信息员，为基本农田保护工作提供信息服务和帮助。
第三十二条 市、县（区）土地行政主管部门发现有违反本条例行为的，应当及时依法查处。
乡（镇）人民政府发现有违反本条例行为的，应当及时报告县（区）土地行政主管部门。
上级土地行政主管部门发现下级土地行政主管部门对违法行为应当给予行政处罚而未给予行政处罚的，有权责令其限期作出行政处罚决定，或者直接立案查处。

第五章 法律责任
第三十三条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基本农田的，由县级以上土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，可以处非法占用土地每平方米30元以下的罚款。
超过批准数量占用基本农田的，超出的部分按前款规定予以处罚。
第三十四条 擅自将农民集体所有的基本农田使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并处非法所得百分之五至百分之二十的罚款。
第三十五条 无权批准征用、使用基本农田的单位或者个人非法批准占用基本农田的，超越批准权限非法批准占用基本农田的，其批准文件无效，对非法批准征用、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的基本农田应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用基本农田处理。
第三十六条 违反本条例第十六条的规定，在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、取土和堆放固体废弃物，毁坏种植条件的，由县级以上土地行政主管部门责令限期纠正、治理，处占用基本农田耕地开垦费一倍以上两倍以下的罚款。
第三十七条 破坏或擅自改变基本农田保护区标志的，由县级以上土地或农业行政主管部门责令恢复原状，可以处1000元以下罚款。
第三十八条 违反本条例第二十六条规定的，由县级以上环境保护行政主管部门依据国务院《建设项目环境保护管理条例》的规定予以处罚。
造成对基本农田污染危害的，应当依据《中华人民共和国环境保护法》第四十一条的规定排除危害，赔偿损失。
第三十九条 单位或者个人违反本条例的，除依法给予行政处罚外，对负有直接主管责任和其他直接责任的国家工作人员按有关规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第四十条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不履行处罚决定的，由作出行政处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第四十一条 从事基本农田保护和管理的国家工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者监察机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则
第四十二条 本条例具体应用中的问题，由市土地行政主管部门负责解释。
第四十三条 本条例自2001年5月1日起施行。


（2001年3月30日安徽省第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过）


安徽省第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议审查了《合肥市基本农田保护条例》，决定予以批准，由合肥市人民代表大会常务委员会公布施行。


2001年3月30日