平顶山市人民政府关于印发平顶山市房屋租赁管理办法的通知
河南省平顶山市人民政府
平顶山市人民政府关于印发平顶山市房屋租赁管理办法的通知
平政〔2010〕80号
各县(市、区)人民政府,市人民政府各部门,有关单位:《平顶山市房屋租赁管理办法》已经2010年11月23日市政府第26次常务会议研究通过,现印发给你们,望认真贯彻执行。
平顶山市人民政府
二○一○年十二月二十二日
平顶山市房屋租赁管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强城市房屋租赁管理,维护房屋租赁市场秩序,保障房屋租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称房屋租赁,是指公民、法人或者其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋,出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
第三条 下列行为视为房屋租赁:(一)将房屋内的场地或者设施、设备、柜台、货架、摊位、墙面有偿提供给他人就地使用的;(二)以联营、入股、承包等形式提供房屋供他人使用,只获固定收益,不负盈亏责任的;(三)为解决本单位职工就业、工资、福利等将房屋提供给他人使用,由使用人提供就业岗位或出资的;(四)以土地为主要条件与他人合作建房,并将房屋的使用权在一定年限内交予合作建房人(出资人)使用的;(五)以其他形式将房屋有偿提供给他人使用的。
第四条 平顶山市范围内的房屋租赁和管理适用本办法。实行政府定价的公有住宅、廉租住房的房屋租赁,不适用本办法。
第五条 房屋租赁遵循自愿、有偿、公平和诚信的原则。
第六条 市房产管理部门主管平顶山市城市房屋租赁管理工作。其所属的房屋租赁管理工作机构具体负责市区的房屋租赁管理工作,并履行下列职责:(一)贯彻实施有关房屋租赁管理的法律、法规和本办法;(二)负责市区房屋租赁市场管理;(三)负责房屋租赁登记备案的审核、发证;(四)调处房屋租赁纠纷;(五)查处房屋租赁中的违法行为;(六)定期公布房屋租赁信息。
市国土资源、公安、工商、税务、人口计生、价格、财政等有关部门,应在各自职责范围内协助市房产管理部门做好城市房屋租赁管理工作。
第二章 租赁登记管理
第七条 房屋租赁实行登记备案制度。
房屋租赁关系设立、变更、终止的,当事人应自租赁合同签订、变更、终止之日起30日内,持下列材料或证件到市房屋租赁管理机构办理房屋租赁登记备案手续;房屋租赁管理机构经审查办理登记备案手续,并核发、变更或注销《房屋租赁证》。(一)出租人和承租人的身份或资格证明;(二)房屋所有权证或其他合法证件;(三)书面租赁合同或协议书;(四)出租共有房屋,需提交其他共有人同意出租的书面证明;(五)出租委托代管房屋,需提交委托人授权出租的书面证明;委托人在境外的,授权出租的证明必须依法公证;(六)承租房屋用作工场、仓库的,需提交公安消防部门的安全合格证明;(七)法律、法规、规章规定的其他材料或证件。
军队房屋租赁在按照军队房地产租赁的有关规定办理后,到当地房屋租赁管理机构加盖房屋租赁登记备案专用章。
第八条 《房屋租赁证》实行年度换证制度。未按规定办理年度换证手续的,原《房屋租赁证》自行失效。
第九条 《房屋租赁证》是房屋租赁管理的有效凭证。
租用房屋从事生产、经营活动的,《房屋租赁证》作为经营场所使用权的合法凭证。租用房屋用于居住的,《房屋租赁证》作为公安部门办理户口登记的凭证之一。当事人持《房屋租赁证》到公安部门办理暂住户口和暂住证登记手续。
第十条 公安部门办理暂住户口登记和暂住证、工商部门办理工商营业执照时,应查验房屋租赁管理机构核发的《房屋租赁证》。
第十一条 《房屋租赁证》遗失的,应向原登记发证机构申请补发。
严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。
第十二条 房屋租赁登记备案时,当事人应当如实申报租金,不得弄虚作假。
第十三条 房屋租赁管理机构应当自接到登记申请之日起5个工作日内,进行审查和现场核验,符合本办法规定的,予以登记并核发《房屋租赁证》;不符合本办法规定的,不予登记,但应给予当事人书面答复。
第十四条 有下列情形之一的,房屋租赁管理机构应当注销房屋租赁登记备案,收回《房屋租赁证》:(一)申报不实的;(二)房屋灭失或停租的;(三)房屋出现重大安全隐患,不适合继续出租的。
房屋租赁管理机构审查不当、登记错误的,应当及时纠正。
第十五条 有下列情形之一的,房屋不得出租:(一)未依法取得房屋所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共同房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的;(六)不符合安全标准的;(七)已抵押,未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第十六条 房屋租赁管理机构应当加强对房屋出租情况、房屋租赁中介行为的监督检查。
房屋租赁管理机构的工作人员在履行监督检查职责时,应出示执法证件;房屋出租人、承租人、中介机构应积极配合,并如实提供有关资料,不得隐瞒或弄虚作假。
第十七条 房屋所有权人以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应将租金中所含土地收益上缴国家。
第十八条 出租人出租房屋应当依法纳税。
第三章 租赁合同
第十九条 房屋租赁,出租人与承租人应当签订书面租赁合同,使用统一的示范文本。房屋租赁管理机构应当向出租人、承租人提供统一的房屋租赁合同示范文本。
第二十条 房屋租赁合同应当具备下列条款:(一)当事人的姓名或名称及住所;(二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;(三)租赁用途;(四)租赁期限;(五)租金及其支付方式;(六)房屋修缮责任;(七)转租的约定;(八)变更和解除合同的条件;(九)违约责任及解决争议的方式;(十)当事人约定的其他条款。
第二十一条 租赁公有房屋作为经营活动场所,出租人与承租人在合同中约定的租金明显低于正常市场租价的,以房屋租赁管理机构公布的市场租金指导价作为缴纳房屋租赁税费的参照依据。
第二十二条 房屋租赁期满,租赁合同终止。承租人需要继续租用的,应当在租赁期满前3个月提出,经出租人同意重新协商签订租赁合同。租赁期满继续出租,承租人在同等条件下有优先承租权。
第二十三条 租赁期间,房屋所有权人转让房屋所有权的,应提前3个月书面通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所有权转让给非承租人的,所有权转移后,受让人应按原租赁合同的约定,继续履行出租义务并享有权利。
第二十四条 房屋所有权人出租已抵押房屋或将其出租房屋作抵押时,应书面通知承租人,并将租赁情况告知抵押权人。
第二十五条 有下列情形之一的,房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同:(一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;(二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;(三)当事人协商一致的。
因变更或解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的外,应当由责任方负责赔偿。
第四章 当事人的权利和义务
第二十六条 租赁当事人应按租赁合同的约定享有权利,并承担相应的义务。
出租人与承租人签订租赁合同时必须核对承租人的身份,不得将房屋出租给无有效身份证明的人员使用和居住。
出租人收取租金,应开具税务部门统一印制的专用票据。出租人不开具票据的,承租人可以拒付租金。
第二十七条 出租人在租赁期限内,确需提前收回房屋的,应当事先征得承租人同意。给承租人造成的损失,应当承担赔偿责任。
第二十八条 出租人应按租赁合同的约定检查、维修房屋及其设施,保证房屋安全。因维修房屋不当,给承租人造成损失的,应承担赔偿责任。
出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督,但不得干扰或妨碍承租人正常、合理使用房屋。
租赁当事人要积极协助公安机关做好防火防盗防治安隐患的工作,发现问题及时向有关部门报告。
出租人对于承租人使用租赁房屋影响他人正常生产、生活的,应予以制止;发现承租人利用租赁房屋进行违法犯罪活动的,应当及时向公安等有关部门报告,不得包庇、纵容。
第二十九条 出租人在租赁期限内需要对出租的房屋改建、扩建或装修的,应当与承租人就房屋改建、扩建或装修后的租金及承租人损失的补偿等事项协商一致后,方可进行。
承租人应当爱护并按租赁合同约定合理使用所承租的房屋,不得擅自改建、扩建、装修房屋或改变房屋用途,承租人确需改建、扩建、装修房屋或改变房屋用途的,应当征得出租人书面同意。
房屋租赁当事人在租赁期限内因改建、扩建、装修房屋而确需改变房屋结构的,应按规定报有关部门批准。
第三十条 承租人应按租赁合同约定向出租人支付租金,并有权拒付出租人向其收取租赁合同约定以外的租金性质的其他费用。
第三十一条 租赁期间,承租人未经出租人同意终止使用房屋的,承租人应继续承担支付租金的义务,当事人另有约定的除外。
第三十二条 承租人有下列行为之一的,出租人有权终止租赁合同,收回房屋。因此而造成损失的,由承租人赔偿:(一)将承租的房屋擅自转租的;(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;(四)拖欠租金累计6个月以上的,当事人另有约定的除外;(五)公用住宅房无正当理由闲置6个月以上的;(六)利用承租房屋进行违法活动的;(七)故意损坏承租房屋结构的;(八)法律、法规规定的其他可收回的情形。
第三十三条 租赁期间,房屋出现紧急险情影响安全的,承租人可采取必要的应急措施,并立即书面通知出租人,出租人接到通知后应及时维修;不及时维修房屋的,承租人可自行维修,所需费用由出租人承担。
第三十四条 承租人在租赁期间经出租人书面同意,可将承租房屋的部分或全部转租给第三人。
转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的终止日期,但出租人与转租双方协商约定的除外。
转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同约定的出租人的权利和义务,并应履行原租赁合同约定的承租人义务,但出租人与转租人双方另有约定的除外。
转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。
转租房屋的,转租人与受转租人应当签订转租合同,并按本办法第七条规定办理租赁登记备案手续。
第三十五条 房屋租赁当事人不得出租或承租本办法第十五条规定的房屋。承租人、受转租人使用租赁房屋,不得影响他人正常生产、生活,不得从事违法犯罪活动。
第五章 其他规定
第三十六条 房屋租赁管理机构在房屋租赁登记备案管理中,与公安、工商、税务等部门建立协管机制,定期通报有关信息。有关部门对未进行房屋租赁登记备案并领取房屋租赁证、办理相关登记手续的,应及时向房屋租赁管理机构通报有关情况。
第三十七条 街道办事处和居民委员会要协助有关部门做好出租房屋的治安管理工作,根据出租房屋分布情况,组织有关单位成立群众性治安防范组织,建立健全治安防范网络。
第三十八条 从事房屋租赁的中介机构不得居间代理不符合出租条件的房屋。
中介机构接受租赁委托业务时,应当告知租赁双方当事人办理租赁合同登记备案手续,并协助做好房屋租赁管理工作。中介机构代理出租房屋,应当与产权人或者其代理人签订房屋出租代理合同,代理合同应当明确委托的具体事项及办理租赁合同登记备案手续的责任方。
中介机构将所代理的房屋出租给承租人使用,应当与承租人签订房屋租赁合同,房屋租赁合同应当注明该房屋的权属情况及委托代理关系。
发生租赁行为的当事人,应按照公安部门租赁房屋治安管理有关法律、法规规定办理相关手续。
第六章 法律责任
第三十九条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由市房屋租赁管理机构按照下列规定进行处罚:(一)不按期申报、领取《房屋租赁证》的,责令其限期补办,并可处以300元以上3000元以下罚款;(二)伪造、涂改《房屋租赁证》的,注销其证书,并可处以300元以上3000元以下罚款;(三)未征得出租人同意和未办理房屋租赁登记备案擅自转租房屋的,其租赁行为无效,并可处以300元以上3000元以下罚款。
第四十条 违反本办法规定,触犯其他法律、法规规定的,由有关部门依照有关法律、法规规定予以处罚,但对同一违法行为,不得给予两次以上罚款的行政处罚。
第四十一条 房屋租赁当事人和有关人员拒绝、阻挠房屋租赁管理机构管理人员依法执行公务,违反治安管理规定的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。
第四十二条 当事人对房屋租赁管理机构所作的具体行政行为不服的,可依法申请复议或向人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议也不起诉、又不履行行政处罚决定的,由作出具体行政行为的房屋租赁管理机构依法申请人民法院强制执行。
第四十三条 房屋租赁管理机构管理人员徇私舞弊、贪污受贿的,由有关部门给予行政处分;情节严重、构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。
第七章 附 则
第四十四条 县(市)的城市房屋租赁管理,参照本办法执行。
第四十五条 《房屋租赁证》不作为房屋权属和拆迁补偿的依据。
第四十六条 本办法自发布之日起施行。原《平顶山市城镇房屋租赁管理实施办法(暂行)》(平政〔1995〕96号印发)同时废止。
关于逾期付款违约金等计算时限的法律思考
湖北省宜昌市中级人民法院 何 云
在审判实践中，对逾期付款违约金、利息和迟延履行金的计算方法主要有四种：一是计算到起诉之日；二是计算到裁判生效之日；三是计算到裁判文书中指定的履行期限；四是计算到实际给付之日。这几种计算方法的主要特点是：对行为阶段不加区分地用违约金或利息等一种责任方式计算到某一期限。
上述各种方法均有一定道理，但又存在一定理论和实践缺憾。笔者以为，在不同的责任阶段应采用不同的责任方式：违约金应计算到裁判确定之日；利息计算至裁判文书指定的履行期内的实际给付之日；迟延履行金计算至实际给付之日。以某买卖合同为例，判决中对违约金、银行利息和迟延履行金的严谨表述应分别为：⒈甲商场向乙公司支付电器款×××万元；⒉甲商场按日千分之×向乙公司承担从××××年×月×日至本判决确定（终审裁判可用“生效”）之日期限内的违约金×万元；⒊上列一、二项之款，限甲商场于接到本判决书之次日起１５日内履行完毕，并从本判决确定之次日起按日万分之二点一的利率承担至履行期内的实际给付日的银行利息。逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条加倍付息之规定办理。
现对该种计算和表述方法的合理性作一具体分析，并兼议其它计算方法的不足如下：
一、有利于公平界定义务人的法律责任
研究义务人承担的责任，须依照法律规定或合同约定对给付义务发生到终止各个阶段或时段的事实状态进行具体分析，以公平界定义务人承担的法律责任。
从合同确定的履行日经过诉讼直至义务人实际给付，其间有一个相当长的过程，并表现为三个不同的责任阶段：一是从合同履行日到裁判确定日，承担的是违约责任，责任方式是违约金，责任幅度是合同约定的千分之几的违约金比例或法定的日万分之二点一；二是从裁判确定之次日到法律文书指定的履行期满日，承担的是赔偿责任，责任方式是银行逾期还款的利息，责任幅度为日万分之二点一；三是从法律文书指定的履行期满之次日至实际给付日，承担的是迟延责任，责任方式是迟延履行金，责任幅度是民诉法规定的加倍罚息，即日万分之四点二。后两个不同责任的时限计算，均应以实际给付日为终点。如某二审判决书指定义务人于接到本判决书之次日起三十日内履行完毕，若义务人于第十日就给付完毕，则银行利息只能计至第十日。
上述分析表明，确定义务人的违约等责任应分清履行阶段，对其在不同阶段中的行为，分别确定不同的责任性质、方式和幅度。
当前，有相当一部分的裁判文书，不分阶段地采用一种责任形式把违约金等计算至裁判文书指定的履行期日或实际给付日，这既不符合法律规定，也构成了对义务人承担责任的不公平。因为从法律责任的性质分析，违约责任应终结于裁判确定之日，义务人在法律文书指定期限内未履行的行为就不属于违约行为，其承担责任的性质和幅度，只能是赔偿对方逾期还款的银行利息损失，而不能用违约金来替代。由于该赔偿利息的利率一般低于合同违约金比例，又略高于一般正常利息，这对权利人和义务人来讲，都是公平的。
二、有利于维护权利人的合法权益
违约行为时间的长短，一定程度上决定了对方损失的多少。就给付金钱的案件来说，只要违约方一天未履行给付义务，权利方的资金损失——利息就客观存在，也因未收回资金而无法进行其他经营活动，影响预期利益的实现。由于案件从起诉到判决，从一审到二审甚至再审，时间间隔相当长，有的甚至长达几年，如果不把审理期间的违约金和实际给付期间的利息损失分别计算进去，权利方的客观损失和预期利益损失就难以补偿和实现，这对无过错方无疑是极不公平的。
当前，有些裁判文书忽视权利人的损失是从合同履行日一直延续到义务人实际给付日止这一资金运行的实际状况，如前述第一种方法只把违约金计至起诉之日止；或者不考虑裁判确定或生效之日至法律文书指定履行期日这一阶段的银行利息。这样做显然损害了权利人的实际利益。
有学者为把违约金计算至起诉之日作如下辩解：作为原告的当事人在起诉时，把违约金数额只计算到起诉之日，本着不诉不理的原则，法院当然只能根据其诉讼请求来确定违约金的止算期限。笔者认为，对这个问题应具体分析。因为在现实中，原告对违约金计算至起诉时的原因是复杂多样的，但多数或主要是为了明确诉讼标的额。由于原告无法确定案件审结的具体时间，也无法断定判决生效后何时能实际履行，其对违约金的计算当然只能算至起诉之日。当然，也存在原告人权利意识不强或主观上疏忽的情况；有的则是寄希望法院能在短期内审结并迅速执行而不过分计较。但不管是哪种情况，只要不是以调解方式结案，或者当事人没有明确表示放弃审理期间违约金追究的，就应当予以计算，不能片面认为原告方已放弃了权利。笔者注意到，最高人民法院１９８８年５月４日作出的（１９８７）法经上字第５号民事判决书，就是一份把违约金计算至判决确定之日的民事判决。该判决第四项确定当事人“按原判决增付给对方上诉期间（自１９８７年２月１６日起至１９８８年５月４日止计４４４天）延期付款的滞纳金”。这一做法值得称道。
也有学者主张对裁判确定或生效之日至文书指定履行期日这一时段的银行利息不予考虑，其理由根据是：这是法律确认或法官行使自由裁量权给予义务人的履行宽限期。笔者认为这种观点欠妥。首先，给义务人履行的宽限期，应只限于时间上的权利，而不能延伸到资金利益上。其次，资金损失是客观存在的，不由义务人承担，就归权利人承担，而将责任分配给无过错的权利方是不合理的。再次，现行合同法未再沿用原经济合同法第三十二条有关宽限期的提法，失去了法律基础。最后，当前许多裁判文书中的宽限期超过了十日，有的长达数月。如最高人民法院（１９９５）经终字第８３号民事判决书，则确定了“于本判决送达之日起六个月内付清”的履行期。由于送达时间具有不确定性，这里的六个月实际上可能远远超过六个月。如此过长的时间而不计算银行利息，则会加重权利人的利息损失。因此，该号文书明确判决义务人“支付４５０万元本金从１９９４年９月起至给付之日的利息和加息”。避免了不合理因素。
三、有利于准确计算违约金的数额
违约金的数额确定之后，义务人不即日给付或不在指定期间内履行，该数额则成为计算银行利息和迟延履行金的基数。故违约金应在裁判作出时明确具体数额，而不是在裁判中抽象地告知计算方法或公式。对违约金计算至裁判确定之日，而不采用前述的第二种方法计算到裁决生效之日，也是为了保证数额计算上的准确性、明确性。
由于裁判确定之日是不变之日，即法律文书署明的具体日期，是明确无误、确定不变的时间概念。以此为时限，可以准确无误地计算出违约金的具体数额，确定义务人的违约责任，而判决生效之日会因审级不同而确定性不明。就二审裁判和最高人民法院的文书而言，裁判确定之日与裁判生效之日是同一的，二者在时间概念上只是表述方式的不同而已，但就一审裁判文书来讲，二者则存在很大的时间差。可以说，一审裁判的生效时间，是一种动态的、可变的、不确定的时间概念。因为一审民事判决的生效时间，上诉的案件生效日取决于二审裁判，不上诉的案件则取决于上诉期满。而上诉期满的实际时限并非文书确定的１５日，且１５日又需以裁判文书送达之次日起计，送达之日又须依最后一方收到文书的当事人签收为准。遇到集团诉讼案件送达或公告送达的，计算则更为麻烦，生效时间更不具体。以致在裁判确定或制作法律文书时，对实际生效时间无法确定。故以此来计算违约金数额是无法具体明确的。二审裁判文书的生效时间虽然明确，但若二审是维持原判的，那么违约金计算的时间还得回转到一审判决有抽象计算公式上去，这样做，不仅计算复杂，还易漏计二审期间的违约金。所以说，把判决生效之日作为计算违约金时限的方法是不可取的。
由于违约金计算至判决确定之日，履行期内的银行利息和履行期外的迟延金都计算到实际给付之日，保证了计算时间的起止分明，计算比例和幅度一清二楚，使义务人承担的责任数额明确具体，避免在履行时可能发生的计算争议，便于案件的履行和执行。
四、有利于敦促义务人自觉履行裁判义务
裁判确定之次日后的利息计算至实际给付之日，由于这时银行利息是比照逾期付款的银行最高利率确定的，具有一定的处罚性质，其责任幅度高于银行的正常贷款利息，客观上起到了敦促债务人早日履行裁判义务的作用。如果只计算到裁判确定或生效之日，而生效后的履行期里不产生任何经济责任，相反还能占到便宜，那么利益会驱使债务人想方设法地故意拖延给付义务，直至期满的最后一日，使裁判得不到及时有效的执行。同样，如果利息在履行期内不计至实际给付之日，而是算至裁判文书指定履行期的最后一日，这除了对义务人不公平，同样会影响其履行的积极性和主动性。因为利息已计至最后一日，早还也不能减轻责任，哪还有及时履行的经济价值和动力呢？有学者认为，此时义务人若不履行，则可能承担民诉法第二百三十二条所规定的加倍支付延迟期间的债务利息的责任。笔者觉得这一观点同样混淆了前述不同阶段中的责任性质，因为民诉法第二百三十二条只适用于逾期不履行，而不能针对履行期内的拖延行为。