运用优势证据规则认定民间借贷关系
——张三诉李四民间借贷纠纷案

【问题提示】
如何运用优势证据规则判断当事人之间是否存在民间借贷关系？

【要点提示】
当事人对是否存在民间借贷关系，或者是存在其他法律关系各持一词。如果原告提供的证据证明民间借贷关系成立的可能性明显大于被告提供的证据证明存在其他法律关系的可能性，则可以运用优势证据规则认定原告主张的民间借贷关系成立并据以裁判。

【案例索引】
一审：XX省XX市XX区人民法院（2010）芙民初字第XXXX号（2010年11月19日）

【案情】
原告张三（女）。
被告李四（男）。
原告张三诉称：李四分多次找我借款现金24万元，后于2008年9月19日出具《借条》，约定年内归还。约定的还款期限届满后，我多次找李四索要，李四均以种种理由拖欠未还。为此具状起诉，请求法院判令李四立即偿还借款24万元，并承担本案诉讼费。
被告李四辩称：张三是我的大姐。在过去的十多年里，我们都一直住在同一个小区，在同一个商场做生意，两家关系不错。2007年5月，我们决定去XX开厂做家具生意。双方饭桌上商定，李四负责关系和多出力，张三多出钱，如果赚了钱就平分。这应该算是双方的口头协议。但这次由于没有找到厂房而未能办成。只好返回XX，并商定于2008年继续去XX办厂。2008年3月底，由于我没有资金，需要卖掉住房以筹措资金办厂。在作出卖房决定前，我再三征求张三的意见是否继续办厂，张三满口答应继续办厂。没想到我卖了住房之后，张三不知出于什么想法居然打电话说不去办厂了。我对张三的这种做法很恼火，于是也决定不去办厂了。待我冷静下来后，张三又来到我家中，说又还是要办厂，并要我先去找好厂房，厂房找到之后会马上转资金过去。我知道张三为什么要急着办厂，是因为张三当时正在闹离婚，张三想远离有过严重精神病史的姐夫，怕离婚后纠缠不清，同时也是要为儿子创点业。我于2008年4月11日到XX，5月份就找好了厂房，6月份买图纸开发款式，这时张三来到XX，并住在XX市场。由于张三的存折是用我俩母亲的名字开的，没有母亲的身份证取不出钱，加上其他一些事情，张三经常往返于XX与XX之间，直到8月底处理了儿子读书、XXX门面转让等事宜之后，才于9月3日来到厂里，共同组织参加9月8日-15日的国际家装展销会和安排厂里的各项工作。此后由于国际性的金融危机，原本红火的展销会寥寥无人，我们新开的厂更是一没客户，二没有商场，展销会结束后几乎没有几套订单。而这个时候我们厂已经投入七八十万元，展销会结束后，则几乎处于一种停滞状态。在这期间，张三让父亲带来XX5万元；6月份转款5万元；7月29日转款9000元，给付现金3000元；8月2日转款63 000元；8月15日转款5000元；8月23日转款3万元；9月5日转款2万元，这样分七次共注入合伙资金23万元。这就是张三投入的全部合伙资金。2008年9月19日，张三称儿子在学校打架，需要回XX处理。我说你现在回去厂子怎么办？现在账上没有一分钱了。张三则说我已经投入了那么多钱，你投入多少我还不清楚。张三也曾经要求过将投资开支明细账交给她，我由于太忙没有交，只是把客户打款的银行卡交给了她。张三说我回去转24万给你，但你必须现在打一张《借条》给我，账就以后再算。我当时由于连日劳累，通晚没睡，就昏昏沉沉地答应了，出具了一张《借条》。张三当天就回了XX，之后再也没有回厂，也没有打过一分钱，我也再没有收过她一分钱。至此，我才知道张三要我出具《借条》，是挖了一个坑让我往里跳，以至于今天她才有机会起诉我。张三给我的资金，除了合伙的资金差不多是24万以外，再未给过我任何钱款。张三说我借款24万元，那么这24万元又是如何给付的呢？总之，我虽然打了《借条》，但张三并没有真正给付过24万元，我也不应归还张三24万元借款。张三给付过23万元，但这是投资入伙办厂的钱，并不是借款。入伙办厂因金融危机亏损80多万，两个人都应承担责任。请求法院驳回张三的诉讼请求。
XX省XX市XX区人民法院经审理查明：
张三和李四系姐弟关系。
2007年5月-2008年9月间，张三和李四曾商量一起去XX、XX办厂做家具生意，但没有签订书面合伙协议。期间，张三通过银行转账、现金等方式共分七次给付李四共计23万元。
2008年9月19日，李四向张三出具一份《借条》，内容为：“《借条》 今借张三现金贰拾肆万元整。年内尽量归还。借款人 李四 2008.9.19日。”
关于《借条》的由来，张三法庭陈述称，双方原来确实商量过合伙办厂做家具生意的事情，张三也曾分七次给付了共计23万元的资金，但合伙本身是张三不情愿的，李四还多次发短息威胁要求张三入伙。头两次给付的10万元，本来都是借给李四的。后来张三觉得既然借了这么多了，干脆就合伙算了，于是继续付款。可待张三要求知晓家具厂的资金账目时，李四却不同意，只是给了张三没有实际价值的客户打款银行卡。张三感觉和李四不可能合作好，要求退出，李四同意张三已给付的投资款算作借款，于是就向张三出具了《借条》。至于借款金额为何是24万，张三法庭陈述称，这24万元中包含了合伙前李四曾经欠着未还的1万元，因而合在一起就是24万。对此说法，李四称此前确实借过张三的钱，但后来都还清了。张三则反驳称，当时李四为了购房向张三借款5万元，后来只还了4万元，还剩下1万元未还，于是与23万元合在一起后，由李四出具了金额为24万元的《借条》给张三。
以上事实，有经庭审质证的《借条》、手机短信、书面证词及双方当事人法庭陈述等证据证实，足以认定。

【审判】
XX省XX市XX区人民法院经审理认为：
张三和李四系姐弟关系。双方曾一起合伙办厂做生意，为此张三曾分七次给付李四共计23万元。在双方因合伙事务发生争执、能否继续合作下去难以确定、张三决意退出的情况下，李四就张三已经给付的资金23万元连同此前借钱未还的1万元向张三出具金额为24万元的《借条》，并承诺尽量年内归还。因此，张三和李四之间成立了民间借贷法律关系。此民间借贷法律关系是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。现李四没有按照承诺的期限和数额归还借款，构成违约，依法应当承担民事责任。张三要求李四归还借款24万元的诉讼请求合法合理，依法应予支持。
李四答辩认为《借条》系张三谎称回去后继续转款24万元作为合伙资金，但要求李四先打《借条》，而打了《借条》之后张三一是没有再回厂合伙，二是没有再转过一分钱款，因而李四并没有实际向张三借款24万元，双方并不存在真实的民间借贷法律关系。对此答辩理由，法院认为不足采纳，理由如下：因为双方合伙期间就是否应当共掌资金账目而发生争执，张三亦由此心生去意。在此情况下，张三会像李四所称的那样回去再转款24万元作为投资，从日常生活情理上看应为不可能。两相比较而言，张三所称的在张三意欲退出合伙的情况下，李四承诺张三已经投入的23万元资金转为无息借款，并承诺年内归还的说法具有更高的可信度。而从举证证明的角度来看，张三所举证的《借条》，本身即表明了双方存在借贷关系的合意；而李四所举证的书面证词，充其量只能证明双方曾经存在过合伙关系，但不能否定双方终止合伙时就张三入伙资金作借贷关系处理的双方合意，因而张三所举证据的证明力明显大于李四所举证据的证明力。至于《借条》金额为24万元而非投资款23万元，张三对此作出解释是此前李四欠有借款1万元未还，因而这次算作了一起。对此，李四并不否认此前曾向张三借过钱，只是强调已经全部还清了。如此情况表明，张三关于借款金额构成中1万元的由来的说法亦具有合理的可信度。综上，李四关于不成立借款关系的答辩理由难以成立，法院不予采纳。
至于李四辩称合伙亏损80余万元，张三应当分担亏损的意见，与本案不属同一法律关系，当事人可以另循他径妥善解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百一十条、第二百一十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款的规定，判决：李四于本判决生效之日起十日内归还张三借款24万元。本案受理费2450元，由李四负担。
一审宣判后，当事人未在法定上诉期限内提起上诉。本判决已经产生法律效力。

【评析】
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”本规定即为人民法院认证证据的优势证据规则。
优势证据规则，又称“高度盖然性占优势的证明规则”，即当证据显示待证事实存在的可能性明显大于不存在的可能性，法官可据此进行合理判断以排除疑问，在已达到能确信其存在的程度时，即使还不能完全排除存在相反的可能性，但也可以根据已有证据认定这一待证事实存在的结论。
如何理解优势证据规则，可以从以下几个方面进行：
1、证据是否有优势是对证据证明力的评价，而不是单纯对证据数量的衡量。
2、对证据具有优势的判断必须建立在排除合理怀疑的基础之上。
3、证据具有优势，必须达到足以令人确信其待证的事实确实存在的程度，但所要求的证明标准是一种相对的“法律真实”，而非绝对的“客观真实”。
4、优势证据是认定待证事实的最低限度的证据。证据是否属于优势证据，是人民法院对双方当事人所举证据进行比较的结果，但这种比较必须建立最低限度的基础之上，而不只是简单的比较。比如，原告起诉被告借款，原告未能提供借据等有力证据，而仅由其配偶作为证人提供证词，在这样的情况下，被告即使毫无证据可举，原告也不可能胜诉，因为原告的证据没有达到最低限度。
5、优势证据规则符合认识论规律，具有科学依据。法官对证据是否具有优势的判断是主观思维的结果，得出的结论也只能是主观的，但主观的认识根源于客观事实，因而根据证据内心确信后得出的结论也必然会是符合客观实际的。
优势证据规则的确立，是保障诉讼公正的需要，是实现诉讼经济和诉讼效率的需要。人民法院审理民事案件，既要追求客观真实，又要注重速度和效率，因而应当大胆而正确地运用优势证据规则。
本案中，原告张三为主张成立民间借贷关系，提供了《借条》作为证据。李四为证明双方不存在借贷关系而成立合伙关系，提供了一些书面证词作为证据。
对于张三所举证的《借条》，李四质证称《借条》虽然是李四签名出具的，但张三并未实际给付相应数额的借款给李四，因而否认双方存在借贷关系。对于李四所举证的书面证词，张三则质证称一开始双方也还是有过合伙关系，但后来在合伙资金的处理中通过《借条》的方式衍生出了借贷关系。
对双方上述所举证进行比较，即可明显看出张三一方所举证据的证明力明显大于李四一方所举证据的证明力，从而构成优势证据，足以证明本案待证的民间借贷法律关系事实确实存在。因为本案中张三所举证的《借条》属于法定证据种类中的书证，书证是以其所记载的思想内容证明待证事实。本案中的《借条》系李四向张三亲笔签名出具，就足以证明李四向张三借款的事实。而且，《借条》一旦出具，不仅能证明当事人成立民间借贷法律关系，而且能够证明借款人已从出借人受领了与《借条》所载金额相同的款项。本案当事人关于款项往来过程的陈述，亦足以印证李四确实已从张三那里受领了相应数额的借款。李四所举证的书面证词在法定证据种类中则属于证人证言，但证人并未出庭作证以接受当事人的质询。因此，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定的优势证据规则，完全可以认定张三所举证的《借条》的证明力明显大于李四所举证的书面证词的证明力，从而采信张三的证据，认定双方民间借贷关系成立。
另外需要说明的是，本案中张三并不否认和李四一开始是存在合伙关系的。但后来《借条》的出具，结合当事人关于合伙过程的陈述，即足以表明双方曾经的合伙关系到后来已衍生出了借贷关系。因此，张三依据《借条》主张借贷关系债权，是完全合法合理的。至于曾经的合伙关系，如果还存在债权债务未结清，双方是完全可以另行协商或者诉讼解决的，但这与本案《借条》所承载的民间借贷关系并不属于同一法律关系，因而不能并案审理。
本案一审宣判后，当事人息诉服判，未提起上诉，也说明本案中法院运用优势证据规则采信证据和认定事实，并据以作出裁判，是完全正确的。

（作者单位：湖南省长沙市芙蓉区人民法院）

湖北省武汉市人大常委会


武汉市住宅区物业管理条例(2004年)



　　（１９９９年７月３０日武汉市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，１９９９年９月２７日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准；根据2004年6月25日武汉市第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过、2004年7月30日湖北省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议批准的《武汉市人民代表大会常务委员会关于修改〈武汉市计划生育管理办法〉等14件地方性法规部分条款的决定》修正）


第一章　总则

　　第一条　为了规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人和开发建设单位、物业管理企业的权利与义务，保障住宅区物业合理使用，创造文明、整洁、优美、安全、便利的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
　　第二条　本市城市规划区内住宅区物业管理适用本条例。
　　本条例所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。
　　第三条　住宅区物业管理，实行业主自治管理与选聘物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
　　第四条　住宅区业主大会选举产生业主委员会。业主委员会代表全体业主，依照本条例规定选聘物业管理企业，对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。
　　开发建设单位依照本条例规定委托物业管理企业进行前期物业管理。
第五条　市房地产行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。
　　区房地产行政管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例规定对辖区内的物业管理进行管理监督。
　　本市各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理有关的工作。
　　第六条　本市各级人民政府应当制定优惠政策，扶持和促进物业管理向社会化、专业化方向发展。

第二章　前期物业管理与移交

　　第七条　本条例所称前期物业管理，是指在新建住宅区的业主委员会成立前，开发建设单位委托物业管理企业所进行的物业管理和服务。
　　第八条　新建住宅区在规划、设计时，应当统筹安排、合理布局物业管理服务的各项设施。
　　第九条　开发建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。
　　第十条　开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。
　　第十一条　在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理费用，由开发建设单位承担；房屋交付使用后所发生的物业管理服务费用，由开发建设单位委托的物业管理企业与业主依照本条例规定的政府指导价格标准约定承担。
　　第十二条　开发建设单位与买受人订立售房合同时，对前期物业管理事项双方应当有明确约定。
　　第十三条　开发建设单位必须依照国家和本市规定的保修期限和保修范围承担住宅的保修责任。
　　开发建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修专项资金。
　　第十四条　开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料：
　　（一）住宅区规划图和批准文件；
　　（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
　　（三）道路及地下管网竣工图；
　　（四）各种设备的使用说明书、电路示意图；
　　（五）建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料；
　　（六）其他必要资料。

第三章　业主自治管理

　　第十五条　住宅区入住率达到百分之五十以上或者住宅区房屋交付使用满二年时，由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇（乡）人民政府召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。
　　第一次业主大会也可由业主自行组织召开，选举产生业主委员会。
　　第十六条　出席业主大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。
　　公房出租人可以书面委托承租人出席，业主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。
　　业主委员会由五至十五人组成。业主委员会委员在业主中产生；业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。
　　业主委员会每届任期三年，业主委员会组成人员可以连选连任；不称职的，业主大会可予以撤换。
　　第十七条　业主委员会每年至少组织召开一次业主大会；经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会。业主大会作出的决定，必须经出席大会的业主所代表的表决权过半数通过。
　　业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定，必须经全体业主委员会组成人员过半数通过。
　　业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力，不得与法律、法规相抵触。
　　第十八条　业主大会行使下列职权：
　　（一）选举、撤换业主委员会委员；
　　（二）审议并通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同；
　　（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
　　（四）监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会的决定；
　　（五）决定物业管理的其他重大事项。
　　第十九条　业主委员会履行下列职责：
　　（一）选聘或者解聘物业管理企业，代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同，物业管理服务合同经业主大会通过后生效；
　　（二）依照本条例的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金，并向业主大会提交物业维修专项资金审计结果的报告；
　　（三）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算；
　　（四）听取业主、使用人的意见或者建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动；
　　（五）督促业主公约的实施；
　　（六）向业主大会报告物业管理的实施情况和物业维修专项资金的使用情况，接受业主监督；
　　（七）业主大会赋予的其他职责。
　　第二十条　选聘物业管理企业通过招标等方式进行。参与前期物业管理的企业在同等条件下有优先受聘资格。
　　第二十一条　业主大会选举产生的业主委员会委员名单，审议通过的业主委员会章程、业主公约，由业主委员会报所在地的区房地产行政管理部门备案。

第四章　物业管理企业

　　第二十二条　市房地产行政管理部门按注册资金、人员素质、专业管理年限、经营业绩对物业管理企业划分资质等级，实行资质管理制度。
　　物业管理企业在领取营业执照后六十日内，经所在地的区房地产行政管理部门审查，市房地产行政管理部门批准，取得物业管理资质证书，并按照相应资质等级从事物业管理服务。法律、法规及国家另有规定的，从其规定。
　　国家规定必须持证上岗的物业管理人员须经市房地产行政管理部门组织的专业考核，取得岗位证书后方可上岗。
　　第二十三条　被选聘的物业管理企业应当与业主委员会订立物业管理服务合同。
　　物业管理服务合同应当载明委托管理服务的事项、要求与标准，管理服务的期限与权限，管理服务的费用，合同的权利义务终止条件，违约责任等内容。
　　物业管理企业自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅区所在地的区房地产行政管理部门备案。
　　第二十四条　物业管理企业从事下列物业管理服务事项：
　　（一）住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新；
　　（二）房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务；
　　（三）绿化养护；
　　（四）治安防范服务；
　　（五）清扫、保洁服务；
　　（六）车辆进出和停放的管理；
　　（七）按照业主、使用人要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务；
　　（八）物业维修专项资金的帐务管理；
　　（九）住宅区工程建设和维修档案资料的保管；
　　（十）其他物业管理服务事项。
　　第二十五条　物业管理企业从事物业管理服务必须遵守下列规定：
　　（一）按照国家、省和本市规定的管理、服务技术标准和规范以及物业管理服务合同的约定，实施物业管理服务；
　　（二）将物业使用、维护的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
　　（三）定期对住宅区共有部分进行养护、维修；发现物业损坏或者接到物业报修，及时进行维修；
　　（四）定期向业主委员会报告物业管理实施情况和物业管理费用收支情况；
　　（五）听取业主委员会和业主、使用人的意见或者建议，不断改进和完善物业管理服务；
　　（六）设立投诉电话，全天二十四小时值守，经常对住宅区进行全面巡视、检查，对违反物业管理规定的行为，予以劝阻、制止，并向业主委员会或者有关行政管理部门报告。
　　第二十六条　物业管理企业应当配合有关部门和组织做好与住宅区物业管理服务事项相关的工作。
　　第二十七条　物业管理企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起三十日内，向业主委员会结清财物，移交物业管理用房和有关资料，并报所在地的区房地产行政管理部门备案。

第五章　物业使用与维护

　　第二十八条　物业使用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规的管理规定。
　　第二十九条　在住宅区物业使用中禁止下列行为：
　　（一）损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋；
　　（二）擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌；
　　（三）占用、损坏住宅区共有部分，擅自移装房屋共用设施；
　　（四）乱抛乱倒垃圾，乱堆杂物；
　　（五）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；
　　（六）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；
　　（七）不按照指定地点停放车辆；
　　（八）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
　　业主委员会和物业管理企业对住宅区内发生的前款所列行为，有权予以劝阻、制止；对物业造成损坏的，有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。
　　第三十条　业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，遵守业主公约，并符合房屋使用规范的要求。
　　第三十一条　住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担；房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担；住宅区公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。
　　前款规定的物业维修，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。
　　第三十二条　房屋共用部位、共用设施维修时，相关业主应当予以配合。因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿。
　　因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的，行为人应当承担修复或者赔偿责任。
　　第三十三条　业主、使用人设置、使用自用设施、设备可能危害房屋安全及公共安全的，物业管理企业应当责令其及时消除隐患；拒不消除的，由业主委员会委托物业管理企业代为消除，其费用由该业主、使用人承担。
　　第三十四条　住宅区内由相关专业管理机构管理的设施，可以委托具备条件的物业管理企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照规定支付。
　　第三十五条　任何单位和个人在住宅区内进行管线等施工，应当按照规定报有关部门审批，并与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，施工后，按协议恢复原状或者赔偿损失。
　　第三十六条　利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业管理企业的书面同意，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，并支付设置费用。

第六章　物业管理用房与费用

　　第三十七条　开发建设单位在移交住宅区时，分别按照住宅区总建筑面积千分之二、千分之三的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房。物业管理办公用房和经营用房的产权属住宅区全体业主共同所有，由业主委员会提供给物业管理企业有偿使用，住宅区物业管理办公用房、经营用房的租金和利用物业设置广告等所得收益的使用由业主大会决定。
　　第三十八条　物业管理费用由物业管理服务费和物业维修专项资金构成。
　　第三十九条　物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。
　　综合管理服务费和车辆管理服务费由市物价行政管理部门会同市房地产行政管理部门，依照《中华人民共和国价格法》的有关规定，按照普通建设标准和高标准对住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定全市统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经济发展水平相适应的原则确定，并必须经过听证程序。
　　综合管理服务费和车辆管理服务费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照政府指导价格协商确定。
　　特约服务费由业主、使用人与物业管理企业协商确定。
　　第四十条　物业维修专项资金由下列资金构成：
　　（一）开发建设单位移交住宅区时，按照住宅区总规模建安造价的百分之一点五（配置有电梯的住宅楼，按照建安造价的百分之二点五）向业主委员会提供的物业管理启动资金；
　　（二）住宅区内公有住房的出售单位和买受人按照规定交纳的物业维修基金；
　　（三）按照国家有关规定筹集的其他物业维修资金。
　　物业维修专项资金必须以业主委员会为单位开设专户，专项储存，按栋立帐，其中由个人出资部分核算到业主，并由区级以上房地产行政管理部门负责监管，专项用于住宅区共有部分的维修。物业维修专项资金不足时，分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。
　　第四十一条　物业管理企业应当向业主、使用人提供质价相符的服务，依照本条例规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
　　业主应当按时、足额交纳物业管理服务费；公房出租人或者业主将房屋出租的，应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。
　　第四十二条　房屋权属发生转移，原业主交纳的有关物业管理费用不予清退，由原业主与受让人协商清算。
　　第四十三条　物业管理服务收费应当明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况，接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。

第七章　法律责任

　　第四十四条　有下列行为之一的，由房地产行政管理部门予以处罚：
　　（一）物业管理企业未取得资质证书从事物业管理服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处以五千元以上四万元以下罚款。
　　（二）物业管理企业违反资质等级规定承接物业管理服务项目，或者提供的管理服务达不到资质规定要求的，责令限期改正；逾期未改的，处以五千元以上二万元以下罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。
　　（三）物业管理企业聘用无岗位证书的管理人员，或者订立、终止、解除物业管理服务合同未按规定结清财物，移交房屋和有关资料并报房地产行政管理部门备案的，责令限期改正；逾期未改的，处以一千元以上三千元以下罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。
　　（四）物业管理企业擅自改变物业维修专项资金、住宅区公用设施、物业管理用房用途的，责令改正，并处以二千元以上二万元以下罚款；情节严重的，吊销资质证书。
　　（五）开发建设单位不按照规定移交工程建设档案资料的，责令限期移交；逾期不移交的，处以五千元以上二万元下罚款。
　　（六）开发建设单位不按照规定提供物业管理启动资金或者物业管理用房的，责令限期履行；拒不履行的，依法强制履行，并分别按照应当提供的资金或者物业管理用房销售价格的二倍处以罚款。
　　（七）开发建设单位单独转让住宅区共有部分、物业管理企业擅自占有住宅区共有部分用于经营的，没收违法所得，责令限期改正，并处以违法所得一倍罚款。
　　（八）占用、损坏住宅区共有部分，擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌，损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋的，责令限期改正；情节严重的，处以一千元以上一万元以下罚款。
　　（九）单位和个人未按照规定签订协议，擅自在住宅区内进行管线等施工的，责令限期改正，并处以一万元以上三万元以下罚款。
　　第四十五条　违反本条例其他有关规定的，由有关行政管理部门依法处理。
　　第四十六条　开发建设单位、物业管理企业、业主和使用人违反合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成损失的，应当承担赔偿责任。
　　第四十七条　业主、使用人不依照本条例规定交纳有关费用的，业主委员会应当协助物业管理企业催其交纳；逾期仍不交纳的，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定加收违约金。
　　第四十八条　发生物业服务和物业收费争议，当事人可以协商解决，可以向房地产、物价等行政管理部门和消费者协会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提出诉讼。
　　第四十九条　房地产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员应当认真执行本条例；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分；给物业管理企业或者业主、使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章　附则

　　第五十条　本条例中有关用语的含义为：
　　（一）住宅区物业，是指住宅区内已建成并投入使用的各类房屋及其相关的设备、设施和场地；
　　（二）业主，是指物业的所有权人；
　　（三）使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
　　（四）共有部分，是指住宅区公用设施、房屋共用部位、房屋共用设施；
　　住宅区公用设施，是指住宅区内业主共同使用的道路、供（排）水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、照明路灯、室外泵房、绿地、庭院景点等设施；
　　房屋共用部位，是指整栋房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊、门厅、传达室、内天井和房屋承重结构以及屋面、外墙面、走廊墙面等部位；
　　房屋共用设施，是指整栋房屋业主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天线、电梯、避雷装置和消防器具等设施设备。
　　（五）住宅小区，是指建筑用地在二万平方米以上规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区；
　　（六）住宅组团，是指建筑用地在一万平方米以上规模，并有基本配套设施的居民生活区；
　　（七）中高层住宅楼，是指住宅层数在七至九层，并有电梯等基本配套设施的住宅楼；
　　（八）高层住宅楼，是指住宅层数在十层以上，并有电梯等基本配套设施的住宅楼。
　　第五十一条　开发建设单位与物业管理企业订立的前期物业管理服务合同和业主委员会与物业管理企业订立的物业管理服务合同文本，由市房地产行政管理部门统一印制。
　　第五十二条　其他物业的管理，可以参照本条例的规定执行。
　　第五十三条　本条例的具体应用问题由市人民政府负责解释。
　　第五十四条　本条例自公布之日起施行。