四川省广元市人民政府


广府发〔2004〕38号

广元市人民政府关于印发广元市经济适用住房管理试行办法的通知　

各县、区人民政府，市级各部门，市经济开发区各管委会：
　　《广元市经济适用住房管理试行办法》已经市政府同意，现印发你们，请遵照执行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○四年十一月二十日


广元市经济适用住房管理试行办法 

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　　　　　　　　　　　　第一章　总　　则
　　第一条　为规范经济适用住房建设、交易和管理行为,根据国家和省政府的有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
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　　第三条　在广元市中心城区规划区范围内从事经济适用住房建设、交易，实施经济适用住房管理，应当遵守本办法。 
　　第四条　发展经济适用住房坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜、分别决策”的原则。
　　第五条　购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。
　　第六条　根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并负责组织实施。
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　　第七条　市建设行政主管部门负责全市经济适用住房指导、监督工作，履行经济适用住房行政主管部门职责，市住房制度改革办公室(以下简称市房改办)负责具体实施工作，同时负责市中心城区、规划区内经济适用住房的具体管理工作。
市发展计划、国土资源、价格行政主管部门和金融机构根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。 
　　第八条　有关部门应根据市场需求对中心城区、规划区内进行分析和预测，编制本地区经济适用住房发展规划，报市政府审定。 
　　市建设行政主管部门会同发展计划、国土行政主管部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备，为逐年滚动开发创造条件。
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　　第九条　市发展计划行政主管部门会同建设、国土行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划，用于经济适用住房建设的行政划拨用地原则在当年住房建设用地的20%内安排。
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　　中央和省企事业单位及军队的经济适用住房建设，实行属地化管理。其利用自用土地建设经济适用住房，经所属主管部门批准后，纳入当地经济适用住房建设投资计划，统一管理。
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　　　　　　　　　　　　　第二章　优惠政策　
　　第十条　经济适用住房建设用地，按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。
严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。 
　　第十一条　经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。
第十二条　经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。
　　第十三条　购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》（银发〔1998〕190号）规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。
凡符合住房公积金贷款条件的，可向住房公积金管理机构申请住房公积金贷款。
　　　　　　　　　　　　　　第三章　开发建设　
　　第十四条　经济适用住房严格控制为中小套型，中套住房面积控制在80—110平方米左右，小套住房面积控制在60—80平方米左右（不含公摊面积）。经济适用住房的户型面积可根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。
　　第十五条　经济适用住房的规划设计坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案。
　　第十六条　经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。
　　第十七条　经济适用住房开发建设按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标。
　　第十八条　参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。 
　　第十九条　经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
　　建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并承担保修责任。
　　　　　　　　　　　第四章　价格的确定和公示　
　　第二十条　确定经济适用住房的销售价格以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度按照《经济适用房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）的规定确定；经济适用住房的租金标准由价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3％利润的基础上确定。
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　　经济适用住房销售和出租价格确定后或有调整时均应向社会公示。 
　　第二十一条　经济适用住房销售实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格行政主管部门将依法进行监督管理。
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　　第二十二条　经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格行政主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
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　　　　　　　　　　　　　　第五章　交易和售后管理　
　　第二十三条　市建设行政主管部门应当根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素，规定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准，报市政府批准后，并向社会公布。
　　第二十四条　符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房： 
　　（一）在市中心城区、规划区内有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）；
　　（二）无房或现住房面积低于人均29平方米的住房困难家庭；
　　（三）家庭年工资收入2万元以下的。 
　　第二十五条申请人应当持家庭户口本、所在单位或街道办事处出具的收入证明和住房证明以及政府规定的其他证明等材料，向市房改办提出申请。
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　　第二十六条　市房改办在受理申请后10个工作日内完成审查。符合条件的，应当公示。公示后有投诉的，由市房改办会同有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用住房申请表上签署审查意见，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。
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　　第二十七条　符合条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；购买面积超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人补交与同类商品房的差价。
　　第二十八条　居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。
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　　第二十九条　经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一年后，方可按市场价上市出售；出售时，按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的20%向政府交纳收益。
个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。 
　　第三十条　国家鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房，以政府核定的价格向符合条件的家庭出租。 
　　第三十一条　经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。
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　　　　　　　　　　　　　第六章　集资建房和合作建房　
　　第三十二条　集资合作建房是经济适用住房的组成部分，集资合作建房规模要纳入当地经济适用住房计划。集资合作建设标准、参加对象和优惠政策按照经济适用住房的有关规定执行。
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　　第三十三条　尚未实施住房分配货币化方案的企业和自收自支事业单位在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，经市房改办审查核准，可在已取得土地使用权的土地上组织职工集资建房。集资、合作建房的对象，限定为本单位的无房户和住房困难家庭。
　　第三十四条　集资合作建房款由市房改办委托的商业银行实行专款管理、专项使用，任何单位和个人不得挪用。市财政局和市房改办应当加强对集资合作建房款项的监督。
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　　第三十五条　夫妇双方已参加房改购房或集资合作建房达到其住房面积控制标准的职工家庭，不得再购买经济适用住房，也不得参加集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。
　　第三十六条　集资合作建房单位只允许收取规定的管理费用，不得有利润。 
　　第三十七条　是否实行集资合作建房以及建设规模须由市人民政府确定。 
　　　　　　　　　　　　　　第七章　监督管理　
　　第三十八条　有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处：对未经批准、擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地用途的，由土地行政主管部门按有关规定处罚。擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格，以及不执行价格行政主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为，由价格行政主管部门依法处罚。擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房或组织未取得资格的家庭集资合作建房的,由建设行政主管部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房或集资合作建房与商品房价格差，并对建设单位的违法行为进行处罚。
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　　第三十九条　对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或集资合作建房的个人，由建设行政主管部门追回已购住房或者由购房人按市场价补足购房款，并可提请所在单位对购房人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由建设行政主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。
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　　　　　　　　　　　　　　第八章　附　　则 　
　　第四十条　本办法由市建设局负责解释。 
　　第四十一条　本办法自发布之日起施行。此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，适用原有规定。
　　第四十二条　各县(区)人民政府参照本办法执行。

“开发区管委”的本质是临时机构
“开发区管理委员会”究竟是什么组织？我国尚没有专门法律或者行政法规对各类“开发区管理委员会”给予权威的法律地位定位。实践中，有的省份制定了地方立法，把各类开发区管理委员会作为本级人民政府的“派出机构”来对待。例如《江苏省经济技术开发区管理条例》第八条：“开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）是开发区所在市人民政府的派出机构，对开发区实行统一领导和管理。”也有的地方立法干脆回避了这一问题，笼统地使用“设立”“代表”等词语，描述开发区管委与所属人民政府的关系。
把“开发区管理委员会”定位为“人民政府派出机构”找不到我国宪法和有关组织法上的依据，也缺乏理论支撑。我认为，所谓的开发区管理委员会，性质上应当属于本级人民政府为了在特定区域内实现城市化而设立的临时机构；理论上讲，除非经行政法律、法规的授权，不应赋予其行政法上的主体资格。
首先，开发区管委作为临时机构，符合现有宪法和组织法关于政府的架构。从我国现有的地方人民政府组织来看，我国关于基层政府的架构是采取的城乡二元结构，也就是说，无论是区和县市也好，街道和乡镇也好，其中的差别不在于名称，其实质乃是根源于城乡差别;而开发区，则是二者的中间状态。
其次，将开发区管委定位为临时机构，符合设立的目的。开发区设立的目的，是将原有的未开发地区，开发成为工业化的城市建成区，简言之就是“城市化”。因此，开发区是作为城市建成区的前身存在的，具有过渡性和临时性；因此，其管理者，应当属于临时机构。
再次，开发区必定是要退出历史舞台的。开发区不可能无限的开发下去，无论需要多长时间，开发区完全建成城市的一天，就是开发区管委撤销之时。
根据网上有关资料，1984年9月，国务院批准成立的第一个开发区大连经济技术开发区，规划面积329平方公里，已建成区面积50平方公里 ，历经二十年，建成区尚不到全部规划的六分之一，可以估算，完全开发完成需要尚须百年之久。但是，即使再存在百年，所谓开发区管委会，也只能作为临时机构存在；如果没有相应法律法规的支持，其行政法律上的主体地位就要继续模糊下去；现有一些做法（例如把城市建成区的街道办事处划归开发区），仍旧是有违规违法之嫌。
由是可知，科学的立法，刻不容缓。