福建省厦门市人民政府


厦门市人民政府令第93号


　　《厦门市城镇住房交换管理规定》已经市人民政府常务会议通过，现予发布，自二０００年九月一日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　朱亚衍
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二０００年八月十七日
　　　　　　　　　　　 厦门市城镇住房交换管理规定

第一章　总则





　　第一条　为加强城镇住房交换管理，维护住房交换市场秩序，保障国家、集体和住房交换当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《厦门市城镇房屋管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。


　　第二条　本规定适用于厦门市城镇规划区内国有土地上的住房交换。
　　本规定所称住房交换，是指住房所有。人或使用人交换私有住房所有权或公有住房承租使用权的行为，包括所有权之间、所有权与使用权之间、使用权之间的交换。


　　第三条　土地房产行政部门主管本市住房交换管理工作（以下简称换房主管部门）。其所属的房地产交易机构受换房主管部门委托负责办理住房交换手续。


　　第四条　住房交换应遵循自愿互利、合法公正、方便生活、调剂余缺的原则，符合住房制度改革等有关政策。
　　禁止任何单位和个人利用住房交换侵害国家、集体和他人利益。

第二章　一般规定





　　第五条　住房交换应当订立书面合同。住房交换合同示范文本由换房主管部门制定。住房交换当事人参照示范文本订立合同。


　　第六条　因交换住房的面积、结构、成新、朝向、地段、等级等因素形成的差价，原则上由换得价值较高的受益方补偿另一方，合同另有约定的除外。


　　第七条　住房交换当事人应按规定缴纳有关税费；以差价部分计征营业税，具体按有关规定执行。
　　住房交换当事人应如实申报住房交换价格，作为缴纳税费的依据；申报价格明显偏低的，征收部门可进行评估核定。


　　第八条　住房交换当事人可委托合法的住房交换中介机构办理住房交换事宜。


　　第九条　住房交换后，不得擅自扩建、改建、加层、改变用途或者影响结构安全装修房屋。


　　第十条　住房交换后，本市户籍住房交换当事人可按规定凭土地房屋权证或公有住房租赁合同向户籍管理部门办理户口迁移等有关手续。

第三章　私有住房交换





　　第十一条　本规定所称私有住房是指个人所有的住宅，包括个人自建住宅、所购商品房、已购公有住房及享受政府提供政策优惠建设的经济适用房、集资房和落实侨房政策房等住房。


　　第十二条　有下列情列之一的私有住房，禁止进行住房所有权交换：
　　（一）无房地产证书的；
　　（二）房地产权属有争议的；
　　（三）政府依法收回土地使用权的；
　　（四）已公告拆迁的；
　　（五）共有房屋未取得共有人同意的；
　　（六）已进行资产抵押而未经抵押权人同意的：
　　（七）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　（八）经鉴定为不得使用的危险房屋的；
　　（九）法律、法规、规章和市政府规定禁止交换的其它情形。


　　第十三条　住房交换当事人应持下列材料到房地产交易机构办理住房交换手续：
　　（一）住房交换合同；
　　（二）房地产证书；
　　（三）当事人身份证明；
　　（四）办理住房交换所需的其它证明材料。
　　共有住房还应提交共有人同意交换的证明。


　　第十四条　房地产交易机构应自收到住房交换当事人提交的材料之日起１０个工作日内审核，符合条件的，签署准予交换的意见，并交房地产权籍登记机构办理产权转移登记；不符合条件的，应书面说明理由。


　　第十五条　交换已出租的住房，住房所有人应提前３个月通知承租人。

第四章　公有住房交换





　　第十六条　本规定所称公有住房是指由土地房产管理部门经管的直管公房和由单位自建或购买的自管公房。


　　第十七条　公有住房交换可以采取下列方式：
　　（一）直管公房之间、自管公房之间、直管公房与自管公房之间的住房使用权交换；
　　（二）公有住房使用权交换私有住房所有权。


　　第十八条　公有住房使用人换房时，须征得住房所有人的同意。所有人对使用人合理的换房要求应给予支持。


　　第十九条　有下列情形之一的公有住房，禁止进行公有住房使用权交换；
　　（—）无合法租赁关系的；
　　（二）擅自转借、转租的；
　　（三）已公告拆迁的；
　　（四）将独用单元结构住房的一部分用于交换的；
　　（五）经鉴定为不得使用的危险房屋的；
　　（六）法律、法规、规章和市政府规定禁止交换的其它情形。


　　第二十条　公有住房使用权价格由换房主管部门会同价格、统计行政部门公布测算标准，住房交换当事人参照测算标准在合同中约定。


　　第二十—条　住房交换当事人应持下列材料向房地产交易机构办理交换手续：
　　（一）换房合同；
　　（二）公有住房租赁合同、房地产证书；
　　（三）公有住房承租人配偶及同住成年家属同意交换的证明；
　　（四）公有住房所有权人同意交换的书面证明；
　　（五）当事人的户簿证明和身份证明；
　　（六）办理住房交换所需的其它证明材料。


　　第二十二条　房地产交易机构应自收到住房交换当事人提交的材料之日起１０个工作日内进行审核，符合条件的，签署准予换房的意见，并通知住房交换当事人；不符合条件的，应书面说明理由。


　　第二十三条　取得公有住房使用权的住房交换当事人应自收到房地产交易机构准予换房通知之日起７日内，属直管公房的，持有关材料到该房屋所在的房屋租赁管理机构办理公有住房租赁关系的变更手续；属自管公房的，持有关材料到产权单位办理公有住房租赁关系的变更手续。


　　第二十四条　因公有住房使用权交换取得私有住房所有权的住房交换当事人，应向房地产权籍登记机构办理产权转移登记。


　　第二十五条　公有住房交换后，公有住房所有权的权属性质不变。
　　公有住房中的共用部位仍维持原来的使用状况。

第五章　罚则





　　第二十六条　违反本规定第十三条、第二十一条规定私自换房的，由换房主管部门责令改正，并处以１０００元以上３０００元以下的罚款。


　　第二十七条　住房交换管理工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章　附则




　　第二十八条　本规定自二０００年九月一日起施行。

　　摘要：经济法责任是经济法学基础理论的基本范畴之一，经济法理论要不断走向成熟，就必须要有自己的责任理论，否则，就会影响经济法理论的进一步发展和成熟，导致经济法理论不能自足;也影响到整个法律责任体系的重构、完善，进而影响到社会主义法制建设.但现阶段对经济法责任的研究缺乏系统性、整体性和逻辑性。本文通过对经济法与民法、行政法、刑法的责任的比较，总结出经济法责任自身的特性，得出经济法责任具有独立性这一结论。

　　关键词：法律责任；经济法责任；经济法责任的独立性

　　随着市场经济的建立、发展、成熟，市场经济关系也变得日趋复杂。这种纷繁复杂的经济关系，特别是像个人和社会之间的这种新兴经济关系全部交由传统的民法、行政法来调整，不可避免地会出现捉襟见肘，力不从心的现象。限制社会强势主体的权力，保护弱势主体的权利，从而恢复强势主体权力与弱势主体权利之间相对平衡成为一种新的法权需求。经济法应运而生，它是调整社会强势主体与社会弱势主体经济关系的法律规范的总称。经济法作为一个独立完整的法律规范体系要求经济法责任独立，经济法的责任理论不仅影响经济法的制度实效，而且也直接关系到经济法理论的自足性。①

　　经济法责任在责任主体、责任形式、责任构成、责任内容等方面具有一定的特殊性和新颖性。经济法责任可以表述为：经济法强势主体违反经济法规定的义务而承担的不利的法律后果，是国家强制力在经济法中的体现。经济法责任的独立性是指其是一个与传统的民法责任、行政法责任和刑法责任相并列的、独立的法律责任，而不是三者的综合。

　　我们要通过对经济法与民法、行政法、刑法的责任的比较，推断出经济法责任自身的特性，得出经济法责任具有独立性这一结论，首先必须对与经济法责任独立性的相关的概念，包括：经济法责任独立、独立责任与独特责任的区分作准确全面地理解。

　　一、经济法责任独立概念的提出

　　经济法责任独立是指，经济法责任作为经济法的有机组成部分，能够在目的、价值、理念、精神、功效等方面符合经济法独立体系要求，并因之而与适应于其他部门法的法律责任相区别，且能与后者相并存于整个法律责任体系之中。根据这一概念我们可以分别依循纵向和横向两个脉络来对经济法责任问题进行研究，据此我们把经济责任独立的概念浓缩、提炼成两个方面的内容:

　　第一，经济法责任的客观存在性问题，即在整个法律责任体系中经济法是否具备一般法学意义上的法律责任。这是从纵向对其进行研究，即把经济法放在法理学的视野里从整个责任体系的高度来探寻经济法责任是否存在自己的位置。在理论层面上其是否具有自己的法律责任，即以法律责任的概念、特征、类别、要件、原则等作为标尺，对经济法责任的主体地位、权义结构等进行考察，以此来确定其客观存在性.

　　第二，经济法责任的独立性问题。是指己经客观存在的经济法责任与其他部门法责任在内外部特征方面是否存在差异。这是从横向对经济法责任进行分析，即在己经肯定经济法责任客观存在的前提下，将经济法责任与其他部门法责任进行横向对比，通过对经济法律关系、适用主体、调整对象、实现路径等概念进行比较来探索经济法责任与其他法律责任的差异性，并将这种差异性作为其法律责任独立的法律依据。

　　二、独立责任和独特责任

　　很多经济法学者，都忽视了独立责任与独特责任这两个概念的区别。有的学者甚至认为，民事责任、刑事责任、行政责任都是综合责任，并不存在什么独立责任。但是如果没有对独立责任与独特责任不予区分，是无法证明其独立性的。什么是独立责任?现行经济法规客观存在的责任形态有三种:

　　第一，应然与实然相分离的责任形态，也有学者称之为学理性法律责任.例如《宪法》第41条规定的关于我国公民“对于任何国家机关的工作人员的违法行为，有向国家机关提出申诉，控告或检举的权利”可以看作是对经济法中国家管理与调控主体法律责任确立的法理依据，但在这一部分经济法规中，经济运行的特性决定了“国家机关和工作人员的违法失职行为”难以界定。由于市场失灵的风险一直存在，决策失误也不可避免，因此很难在实际立法中确定一个量化标准来判断国家管理与调控主体的法律责任，对于国家与政府作为责任主体的定位也十分棘手。正是因为确认工具的缺陷这就造成了经济法责任体系的不完整性，即对于这一部分经济法而言，其法律责任只具有理论上的含义，在实际运作过程中并未明确化，不具有实证意义。鉴于这一部分经济法律责任应然和实然的分离状态，在讨论经济法责任独立性问题时，应将其划分出来，仅仅作为一种学理意义上的命题来思考。

　　第二、竞合性法律责任。这部分法律责任由于实现路径和传统民事责任、行政责任和刑事责任产生了交融，出现了责任形态竞合。也就是同一责任路径可以被多个部门法采用。这一点，正是许多民商法和行政法学者否认经济法责任客观存性的理由，他们认为经济法借用了民商法和行政法的责任路径。竞合法律责任是一种法学资源，是一种实现部门法价值目标的法学工具，并不是某法律部门所特有。

　　第三、独特的法律责任。所谓独特的法律责任不仅要有体现本部门法属性的理论支撑，还要有专属于自己的适用路径和责任形态，其理论支撑体现经济法的理念和价值追求，其适用路径是实现责任的程序保障。独特的经济法律责任，其适用路径不仅“使用权”归经济法独享，而且所有权也专属经济法支配。

　　综上所述，排除法理性法律责任，经济法责任则由两部分组成，即由竞合性法律责任和独特的法律责任组成，这两者共同构成了独立的经济法责任。

　　三、经济法责任独立性的辩证分析

　　要分析并且判断出经济法是否具有独立的责任形式,并不仅仅取决于经济法是否为一个独立的法部门，还要看传统的法律责任的共同的构成要件是否适用于经济法权在遭受损害时能予以救济或经济法义务遭到违反时能给予纠偏。[1]这就是说，我们可以通过比较经济法的法律责任与传统的法律责任如民法责任、刑法责任、行政法责任在责任构成要件上的区别，来辩证出经济法责任形式的独立性。

　　民事责任是指自然人或法人因违约或侵权而依法承担的不利后果。行政责任是指因违反行政法律或因行政法规定的事由而应承担的不利后果。行政责任既包括行政机关及其工作人员，授权或委托的社火组织及其工作人员在行政管理中因违法失职、滥用职权或行政不当而产生的行政责任，也包括公民、社会组织等行政相对人违反行政法律二产生的行政责任。[2]经济法的责任与民事责任、刑事责任以及行政责任相比较存在着本质的区别，由此可以概括出经济法责任的特殊性。

　　（一）经济法责任主体的特殊性

　　任何法律责任首先是法律主体的责任，违法者是法律责任的承担者，经济法责任主体有别于民法责任主体、行政法责任主体、刑法责任主体。民事主体之间的关系被抽象化为同质的平等主体，无强势弱势之分，民法责任主体因而具有对等性，民事法律关系任何一方违反了法定或约定的义务都可能成为向相对方承担责任的责任主体。行政法是规范行政权力和限制行政权力滥用，保护行政相对人权利的法律，从控权的角度出发，真正的行政违法就是行政机关及其公务人员违反行政法律规范的行为。②国家权力的主体是宪法和法律授权的各类国家机构及其负责官员，所以行政机关作为执法者与行政相对人之间显然存在强弱之分。行政机关由于拥有强大的行政权力而使任何个人和社会组织都无法与之抗衡，行政法责任主体只能是处于强势地位的行政机关，处于弱势的行政相对人不可能成为行政责任主体。

　　经济法法律关系主体一方是社会强势主体，一方为社会弱势主体。经济法充分考虑强势主体和弱势主体之间的差别，所以对两者之间的权力、权利、义务、责任作出非均衡性、非对等性配置，以实现国家干预经济的目的。例如：《反垄断法》主要规制具有市场支配地位的企业。对于反垄断法而言，能够成为反垄断法责任主体的大都是处于市场地位的垄断企业。我国的《消费者权益保护法》只规定经营者的义务和消费者的权利，且将损害赔偿责任主体定为：生产者、销售者、服务者、广告经营者以及营业执照出租、出借者和展销会举办者、柜台出租者，目的就是不仅为了保护消费者不因瑕疵商品受损害，维护社会经济秩序，促进社会注意市场经济健康发展。[3]《中小企业法》规定了中小企业的多项权利。《公司法》强调处于强势的公司内部控制者的义务，保护处于弱势的外部投资者(非控制股东与债权人)的权利。《劳动法》规定了用人单位的强制性义务对劳动者予以保护。所以，从责任主体角度看，经济法责任可以界定为经济法强势主体因违反经济法规定的强制性禁止性义务而承担的责任。

　　它说明：第一，经济法责任的承担不存在违反约定义务的情况，否则当事人之间的责任关系便会进入民法责任的范畴。第二，弱势主体一般不会成为经济法责任主体，他们可能是确定的也有可能是不确定的，例如：处于弱势地位的消费者、非垄断企业、中小股东、劳动者一般不会成为经济法责任主体，如果承担责任只能是民法或其它部门法责任。第三，经济法责任主体与行政法责任主体的相同点在于两者都是强势主体，不同点在于行政法责任主体是拥有国家权力的国家机关及公务人员，经济法责任主体是拥有社会权力的市场主体。在国家机关作为特殊的市场主体介入市场时，它所拥有的权力应界定为社会权力，这时的国家机关也会成为经济法主体，如政府实施了限制竞争行为，就会成为经济法责任主体。第四，同一违法行为主体在违反民法、经济法、行政法等各部门法义务时，可能既是民法责任主体又是刑法责任主体，既是行政法责任主体又是刑法责任主体，既是经济法责任主体又是刑法责任主体，还可能同时是经济法责任主体、行政法责任主体和刑法责任主体等。法律部门的主体制度是基于部门法特殊的调整对象、调整任务而以独特的视角建立起来的，因为同一社会实体或个人在不同的法律关系中享有不同的权利义务，从而成为各部门法主体。各部门法主体的特殊性，并非在于其创造一种新的主体，而是基于本身调整任务、调整对象的特殊性，以便从各个不同的层面赋予主体以特殊的权利义务，从而形成一种不同于其他部门法的法律主体制度。③各部门法法律责任主体之间的特殊性实质上反映了各部门法调整对象的主体差异。换言之，各部门法法律责任主体之间的特殊性正是各部门法相互独立的标志之一。

　　（二）经济法责任形式的特殊性

　　通过前面对与独立责任与独特责任的分析，经济法责任形式具有特殊性，并不是说经济法责任具有与其他部门法责任完全不同的责任形式，而是说它具有某种特征即独特性从而让它与其他部门法责任区别开来，具有了独立性。不同的责任形式在不同的部门法责任中可以资源共享、合理配置，如：罚款和罚金作为财产责任对主体权益的不利影响是完全相同的，都是责任主体在财产上的损失，但它们分别是行政法、经济法和刑法责任形式；行政拘留、司法拘留、刑事拘留作为非财产责任分属于不同的部门法责任，但是我们也必须明确一点即只要在经济法中规定的由社会强势主体承担的责任便是经济法责任，而不是其他任何部门法责任。[4]

　　不同的法律部门的法律责任也有其独特的责任形式。如民法的违约责任，行政法的撤销具体行政行为责任，刑法中拘役、有期徒刑、无期徒刑、死刑等。经济法同样也具备一些其他部门法所不具有的责任形式，经济法责任形式的创新主要体现在以下四个方面:一是财产类法律责任形式的创新，突出表现是惩罚性赔偿。惩罚性赔偿作为一种凸显“社会性”的新型经济法责任形式，有机地融入“惩罚”的公法性和“赔偿”的私法性。经济法上规定惩罚性赔偿的责任形式在于违法者不仅要补偿因其侵权行为而发生的私人成本的损害，还要承担社会成本损害的赔偿。如依《消费者权益保护法》第49条规定，经营者提供商品或服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。这是为惩罚经营者的欺诈行为，为“惩罚性赔偿金”。二是行为类法律责任形式的创新。相对于行政法责任中常见的停产停业、暂扣或吊销许可证或执照等传统责任形式，强制整顿、解割大企业、转让部分营业和改变传统经营方式等是经济法责任在行为类法律责任上的创新。三是精神类法律责任形式的创新，表现为宣布特定市场主体为市场禁入者、责令行为人在专业媒体上公开解释或道歉、银行对长期欠债不还的客户限制贷款资格与信用能力等一系列新型法律责任。四是针对经济行政主体的法律责任形式的创新，表现为停止、纠正、调整或撤消违法经济管理行为或经济决策以及剥夺经济管理资格等等。